АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2016 г. по делу в„– А61-999/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации местного самоуправления города Владикавказа, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Жилье 2010" (ИНН 1515910281, ОГРН 1061515008202), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 04.07.2016 (судья Акимцева С.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу в„– А61-999/2016, установил следующее.
Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к ООО "Жилье 2010" (далее - общество) о взыскании 1 950 240 рублей 52 копеек, в числе которых: 1 820 455 рублей 66 копеек - задолженность по арендным платежам за период с 06.04.2015 по 31.03.2016 и 129 784 рубля 92 копейки пени за пользование земельным участком общей площадью 7,3723 га с кадастровым номером 15:09:0302002:82, расположенным по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, в квартале между ул. Московской, пр. Доватора, ул. Х. Мамсурова, ул. Барбашова.
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован не исполнением ответчиком обязательств по оплате аренды.
Решением от 04.07.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.09.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Суды установили, что в обозначенный истцом период (с 06.04.2015 по 31.03.2016) на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0302002:82 проводились работы по строительству и ремонту дорог местного значения (подрядчик ООО "ИрафТрансСтрой") на основании муниципальных контрактов, что исключает возможность использования обществом объекта аренды. Суды пришли к выводу о подписании сторонами договора аренды от 06.04.2015 в„– 6190 без намерения вступать в правоотношения по строительству дорог (оговоренные условиями данного договора). Предоставление участка под строительство дорог предполагает согласование площади дорожного покрытия, месторасположение дорожной сети и графиков выполнения работ. Договор аренды от 06.04.2015 в„– 6190 необходимых условий не содержит. Иных соглашений (сделок) между администрацией и обществом не имеется. Общество не занимается строительством дорог, не имело ни возможности, ни намерения осуществлять такую деятельность, и, соответственно, использовать спорный участок по его назначению в искомый период. Акт приема-передачи от 06.04.2015 не является бесспорным доказательством передачи земельного участка ответчику, так как в заявленный период объект аренды использовался подрядчиком для капитального ремонта дорог, из пользования администрации фактически не выбывал. В отсутствие доказательств передачи и использования спорного объекта обязательство общества по оплате аренды не считается возникшим, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы полагает, что изменения, прекращение договора от 06.04.2015 в„– 6190 в случае не достижения соглашения, споры между сторонами разрешаются в судебном порядке, ответчик таким правом не воспользовался. Суды не учли, что выполнение работ по муниципальным контрактам от 29.08.2014, 21.09.2015, 23.09.2015 не связано со строительством дорог на спорном земельном участке, о чем свидетельствует письмо ВМКУ "Дорожный фонд". Для правильного разрешения спора представитель ООО "ИрафТрансСтрой" в судебное заседание по ходатайству истца не вызван.
В отзыве общество просит оставить судебные акты без изменения, жалобу администрации - без удовлетворения, подчеркнув, что автодороги общего пользования, не отнесенные к дорогам федерального, регионального и межмуниципального значения, и к частным дорогам, находятся в собственности муниципального образования. Утверждение истца о предоставлении ответчику участка для строительства частных автодорог документально не подтверждено. Согласно муниципальным контрактам от 29.08.2014, 21.09.2015, 23.09.2015 капитальный ремонт, благоустройство и эксплуатация автодорог на спорном участке осуществлена муниципалитетом, что свидетельствует об отсутствии намерения сторон на установление обязательств по строительству автодорог.
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.
В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 29.11.2016 объявлялся перерыв до 30.11.2016, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 20.03.2015 в„– 476 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.04.2015 в„– 6190, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 06.04.2015 по 20.03.2018 земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 7,3723 га, кадастровый номер 15:09:0302002:82, находящийся по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, в квартале между ул. Московской, пр. Доватора, ул. Х. Мамсурова, ул. Барбашова, для использования в целях строительства дорог.
Участок с кадастровым номером 15:09:0302002:82 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 08.12.2010, разрешенное использование "для строительства дорог", о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка от 23.03.2016 в„– 15/201/2016-34793 (т. 1, л.д. 23).
Договор зарегистрирован 25.06.2015 в установленном порядке. Факт передачи земельного участка арендатору в отсутствие у последнего претензий в отношении объекта аренды подтвержден актом приема-передачи земельного участка от 06.04.2015 (т. 1, л.д. 17, 36, 37).
Пунктом 3.3 договора аренды от 06.04.2015 в„– 6190 установлено внесение арендной платы арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10-го числа третьего месяца отчетного периода, за 4-й квартал - не позднее 31-го декабря текущего года.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню, которая за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени применяется равной 0,05% (пункт 5.2 договора).
Уведомлением от 21.02.2016 администрация направила в адрес общества акт сверки расчетов в связи с систематическим не внесением арендатором платежей по аренде, с приложением соглашения о расторжении договора и указанием на возможность обращения в суд. Не исполнение ответчиком данных требований послужило основанием предъявления иска.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества во временное владение и пользование (во временное владение), обязанность арендатора - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации в„– 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Правила оценки доказательств закреплены в статье 71 Кодекса. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 2 и 4).
Исследование обстоятельств дела и оценка представленных доказательств позволила судам заключить, что наличие подписанного сторонами акта приема-передачи от 06.04.2015 не является бесспорным доказательством передачи объекта аренды обществу, поскольку в заявленный администрацией период (с 06.04.2015 по 31.03.2016) участок с кадастровым номером 15:09:0302002:82 использовался подрядчиком (ООО "ИрафТрансСтрой") в целях капитального ремонта дорог, и фактически не выбывал из пользования администрации. В указанный период общество не могло использовать рассматриваемый участок по целевому назначению, что исключает взыскание арендной платы.
Коллегия окружного суда считает, что при разрешении спора суды не дали надлежащую оценку всем обстоятельствам дела, с учетом обозначенных доводов истца.
Так, не получили оценки имеющиеся в материалах дела договор от 14.04.2010 в„– 3289 "а", объектом аренды по которому выступил земельный участок с кадастровым номером 15:09:0302002:41 общей площадью 29,7655 га, находящийся по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, в квартале между ул. Московской, пр. Доватора, ул. Х. Мамсурова, ул. Барбашова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (этажность не более 4-х), предоставленный сроком с 14.04.2010 по 14.04.2013 по акту приема-передачи от 14.04.2010 (т. 1, л.д. 120-125); а также соглашение от 07.10.2011 об изменении договора аренды земельного участка от 14.04.2010 в„– 3289 "а". Не отражены в обжалуемых судебных актах обстоятельства, касающиеся договора аренды земельного участка от 10.11.2014 в„– 5969.
Не исследованы вопросы формирования участка 15:09:0302002:82, тогда как из кадастрового паспорта следует, что данный участок сформирован из участка 15:09:0302002:41, ранее переданного арендатору по договору от 14.04.2010 в„– 3289 "а".
Кроме того, согласно муниципальному контракту от 29.08.2014 в„– 0310300026214000254 заказчик (ВМКУ "Дорожный фонд") поручает, а подрядчик (ООО "ИрафТрансСтрой") обязуется выполнить работы по капитальному ремонту дорожного покрытия в микрорайоне 18 г. Владикавказа (от ул. Московской до ул. Доватора). Срок выполнения работ - по декабрь 2014 года, тогда как заявленный в иске период - с 06.04.2015 по 31.03.2016.
На основании муниципального контракта от 23.09.2015 в„– 0310300026215000218 заказчик (ВМКУ "Дорожный фонд") поручает, а подрядчик (ООО "ИрафТрансСтрой") обязуется выполнить работы по ремонту тротуаров, поднятию горловин и колодцев, ливневой канализации. Место выполнения работ: г. Владикавказ, ул. Доватора, ул. Весенняя, ул. Калинина, микрорайон 18. Срок выполнения работ - с 23.09.2015 по июнь 2016 года (период, заявленный в иске, с 06.04.2015 по 31.03.2016).
В то же время, из письма ВМКУ "Дорожный фонд" от 01.07.2016 в„– 272 буквально следует, что строительство дорожного покрытия автомобильных дорог, прилегающих к 18 МКР, по данному муниципальному контракту не проводилось (т. 2, л.д. 17).
Муниципальным контрактом от 21.10.2015 в„– 0310300026215000195-0135755-01 предусмотрены работы по устройству освещения. Место выполнения работ: г. Владикавказ, ул. Х. Мамсурова (от ул. Доватора до ул. Московской), ул. Кесаева (от ул. Московской до ул. 50 лет Октября), МКР 18.
С учетом изложенного, коллегия арбитражного суда округа считает, что вывод судов о невозможности использования спорного земельного участка в течение всего заявленного периода (со ссылкой исключительно на эти муниципальные контракты), сделан без исследования всех обстоятельств и доказательств в совокупности.
Остались без исследования факты, связанные с прекращением арендных правоотношений по договорам от 14.04.2010 в„– 3289 "а", 10.11.2014 в„– 5969.
Не дана оценка договору от 06.04.2015 в„– 6190 на предмет заключенности и действительности. Соглашение о расторжении данного договора, на которое ссылается ответчик, и указано в перечне к уведомлению администрации от 01.02.2016 (т. 1, л.д. 21), в материалах дела отсутствует.
Ссылка судов на письмо общества в адрес администрации по вопросу расторжения договора аренды не может иметь решающего значения по вопросу невозможности использования объекта аренды, данное обращение имело место спустя полгода от момента заключения договора и передачи земельного участка (т. 1, л.д. 76).
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, исследовать все доказательства в их совокупности, проверить доводы администрации, касающиеся взаимосвязи муниципальных контрактов и строительства дорог на спорном земельном участке, после чего принять законное и обоснованное решение.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Расходы по уплате государственной пошлины (статья 110 Кодекса) распределить при новом рассмотрении дела.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 04.07.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу в„– А61-999/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------