АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2016 г. по делу в„– А53-9722/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истцов: индивидуального предпринимателя Позднякова Дениса Витальевича (ОГРНИП 316619600113551) - Позднякова Д.В. (лично), Рощина В.В. (доверенность от 14.10.2016), индивидуального предпринимателя Макаровой Веры Владимировны (ОГРНИП 316619600112726) - Рощина В.В. (доверенность от 14.10.2016), Бабина Василия Ивановича (ОГРНИП 316619600112422) - Рощина В.В. (доверенность от 14.10.2016), от ответчика - индивидуального предпринимателя Бандурина Вадима Владимировича (ОГРНИП 310618930500041) - Коробейниковой О.А. (доверенность от 21.11.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Бабина Василия Ивановича, Макаровой Веры Владимировны, Позднякова Дениса Витальевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу в„– А53-9722/2016, установил следующее.
Индивидуальные предприниматели Бабин Василий Иванович, Макарова Вера Владимировна, Поздняков Денис Витальевич (далее - предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бандурину Вадиму Владимировичу, в котором просили:
- обязать ответчика заключить с истцами в течение 10 дней с момента принятия решения договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, производственные и промышленные предприятия, площадью 40 000 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0600009:2236, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле в„– 42-10.4325 га в счет 3,700 долей, с северо-запада дорога, с востока - лесополоса земли сельскохозяйственного назначения (далее - земельный участок), на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015: предмет договора - продажа в собственность предпринимателя Бандурина В.В. земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:2236, принадлежащего на праве общей долевой собственности предпринимателям Бабину В.И., Макаровой В.В., Позднякову Д.В. - по 1/3 доле каждому; порядок оплаты - в счет оплаты засчитываются 500 тыс. рублей, уплаченные по предварительному договору от 27.07.2015 в качестве задатка по реквизитам на имя Бабина В.И., оставшаяся часть в сумме 9 500 тыс. рублей уплачивается в течение 7 календарных дней с момента подписания договора на расчетные счета предпринимателей Бабина В.И., Макаровой В.В., Позднякова Д.В., в равных долях.
Решением от 29.06.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.09.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. Между Бабиным В.И., Макаровой В.В., Поздняковым Д.В. (продавцы) и предпринимателем Бандуриным В.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015 (далее - предварительный договор). Согласно пункту 1 предварительного договора продавцы намерены продать после выдела в установленном порядке, а покупатель намерен приобрести в собственность часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0728, площадью 10 4325 кв. м. Указанная часть земельного участка, которую покупатель намерен приобрести после ее выдела продавцами из исходного земельного участка, согласно генеральному плану Мишкинского сельского поселения, утвержденному решением Собрания депутатов Мишкинского сельского поселения от 22.08.2014 в„– 87, относится к зоне П-1, для промышленных предприятий IV-V классов вредности, на момент подписания сторонами основного договора купли-продажи земельного участка должна иметь следующие характеристики: земельный участок; категория земель: земли поселений - для производственного использования; площадь 40 000 (сорок тысяч) кв. м, адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле в„– 42. Пунктом 4 предварительного договора стороны согласовали срок передачи земельного участка - 60 календарных дней с момента подписания предварительного договора. В соответствии с пунктом 6 предварительного договора покупатель производит оплату по договору следующим образом: 500 тыс. рублей в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора, в качестве задатка, по реквизитам на имя Бабина В.И., оставшаяся сумма в размере 9 500 тыс. рублей, оплачивается в соответствии с условиями договора купли-продажи на расчетные счета продавцов в равных долях. Ответчик в установленный предварительным договором срок перечислил 500 тыс. рублей. Во исполнение обязательств по предварительному договору истцы выделили земельный участок площадью 40 000 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0600009:2236, категория земель: земли населенных пунктов - производственные и промышленные предприятия, зарегистрировали право общей долевой собственности на него (по 1/3 доли в праве за каждым). Продавцы уведомили покупателя о готовности совершить сделку купли-продажи 11.09.2015, а также повторно 25.09.2015 направили ему письмо о том, что процедура подготовки документов завершена, объект готов к продаже и просили в срок до 27.09.2015 заключить договор купли-продажи, принять земельный участок и произвести оплату за него. Дополнительным соглашением от 25.09.2015 стороны перенесли срок передачи земельного участка до 16.10.2015. Покупатель своих обязанностей по предварительному договору не выполнил, договор купли-продажи земельного участка с продавцами не заключил, земельный участок не принял и оплату не произвел. В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 4 предварительного договора передача продавцами земельного участка и принятие его покупателем будет осуществлена на основании отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества в срок, не превышающий 60 календарных дней с момента подписания настоящего договора. В соответствии с пунктом 5 предварительного договора продавцы обязаны выделить из состава принадлежащего им исходного земельного участка, отдельный участок, соответствующий всем характеристикам, указанным в пункте 1 договора, и подготовить все правовые документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи земельного участка в указанный в пункте 4 договора срок. Дополнительным соглашением от 25.09.2015 стороны изменили содержание пункта 4 договора, предусмотрев, что передача земельного участка продавцами и принятие его покупателем будет осуществлена на основании отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее 16.10.2015. Из буквального толкования пунктов 4 и 5 предварительного договора суд пришел к выводу о том, что сторонами в указанных пунктах определен срок (не позднее 16.10.2015), в который они обязуются заключить основной договор. В судебном заседании стороны пояснили, что проект основного договора купли-продажи ни одной из сторон предварительного договора не направлялся. Суд пришел к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса прекратились, так как ни одна из сторон не направила другой стороне проект договора купли-продажи в установленный срок. Письма предпринимателей от 08.09.2015 и от 22.09.2015 факт направления ответчику в предусмотренном статьями 445, 550 Гражданского кодекса порядке проекта основного договора купли-продажи не подтверждают. Основания для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции по существу спора согласился, а также отметил, что согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Из разъяснений, содержащихся пунктах 1, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума в„– 54), следует, что действующее законодательство не допускает оборот несформированных земельных участков (передачу по договору купли-продажи), но не ограничивает возможность согласовывать обязательство по поводу продажи участков, которые будут сформированы в будущем. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015 является заключенным. В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 в„– 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо в„– 59) указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Из содержания приобщенной апелляционным судом к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) копии письма от 10.09.2015, полученного ответчиком 11.09.2015, усматривается, что истцы направляли в адрес ответчика договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 (поименован в приложении). Вместе с тем, представленный договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 не содержит подписей ни одного из продавцов, в связи с чем, не может рассматриваться как оферта. Кроме того, с учетом пояснений истцов в суде первой инстанции о том, что проект основного договора купли-продажи ни одной из сторон предварительного договора не направлялся, апелляционная коллегия критически относится к представленному проекту договора от 07.10.2015. Таким образом, предварительный договор прекращен в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса, оснований для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка не имеется.
В кассационной жалобе истцы просят отменить решение от 29.06.2016 и апелляционное постановление от 01.09.2016, удовлетворить исковые требования в полном объеме, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины, связанные с рассмотрением дела судами первой, апелляционной и кассационной инстанций. По мнению подателей жалобы, анализ содержания предварительного договора от 27.07.215 и дополнительного соглашения к нему от 25.09.2015 позволяет сделать вывод о том, что в соответствующих документах отсутствует указание на срок заключения основного договора. При этом сторонами согласован только период времени, в течение которого должна осуществиться передача приобретаемого имущества. В соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Вследствие этого, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи должен быть заключен до 16.10.2015, является ошибочным. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, в связи с чем, безосновательна связь времени передачи приобретаемого имущества с моментом, когда, по мнению суда первой инстанции, должен быть заключен основной договор. Равным образом, ошибочен вывод апелляционного суда об отсутствии у ответчика обязанности заключить договор купли-продажи и прекращении предварительного договора, поскольку на момент рассмотрения дела соответствующим судом такая обязанность у покупателя присутствовала. Неоднократное внесение истцами предложения по заключению основного договора (11.09.2015, 22.09.2015) подтверждает сохранение их намерения заключить основной договор. Из содержания дополнительного соглашения следует, что стороны, установив новый срок передачи приобретаемого имущества, намереваются сохранить в силе ранее достигнутые договоренности. Положения предварительного договора, приведенные в пункте 4 первоначальной, и измененной дополнительным соглашением от 25.09.2015 редакциях, предусматривают фактическое внесение частичной предварительной оплаты и получение имущества в согласованный срок до подписания основного договора. Указанное не согласуется с функцией предварительного договора и позволяет сделать вывод, что договор, поименованный сторонами как предварительный, в действительности является договором купли-продажи недвижимости (статья 549 Гражданского кодекса), который заключен при подписании 27.07.2015. Право общей долевой собственности на отчуждаемый земельный участок, подтверждаемое соответствующими записями в ЕГРП, возникло 07.09.2015. При таких обстоятельствах, на момент обращения продавцов к покупателю, объект купли-продажи приобрел надлежащую индивидуализацию, а стороны лишь продлили срок его передачи. Договор купли-продажи будущей вещи допускается.
В арбитражный суд округа поступил письменный отзыв ответчика с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель истцов на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель ответчика просил жалобу отклонить.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 в„– 5150/12).
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса).
Нормами статьи 429 Гражданского кодекса предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4), если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса (пункт 5), обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса сторона, для которой заключение договора обязательно, в случае уклонения от его заключения может быть понуждена другой стороной в судебном порядке к заключению договора.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015 в редакции дополнительного соглашения к нему от 25.09.2015, прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса.
Доводы жалобы, обусловленные тем, что договор, поименованный сторонами как предварительный, в действительности является договором купли-продажи недвижимости (статья 549 Гражданского кодекса), который заключен при подписании 27.07.2015, окружной суд кассационной инстанции находит несостоятельными, противоречащими правовой позиции истцов, сформулированной в исковом заявлении и поддерживаемой при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, а также исключающими использование такого способа защиты права, как понуждение к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка).
Приведенные в жалобе аргументы, направленные на подтверждение отсутствия в предварительном договоре купли-продажи от 27.07.215 и дополнительном соглашении к нему от 25.09.2015 условия о сроке, в которой должен быть заключен основной договор купли-продажи, и необходимости применения при разрешении спора абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса о заключении основного договора в течение года с момента заключения предварительного договора, подлежат отклонению, как направленные на переоценку исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных ими обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Оснований считать данный вывод судов не соответствующим имеющимся в деле доказательствам, окружной суд не усматривает. Обязательство не может исполняться ранее его возникновения. Пункт 4 предварительного договора купли-продажи от 27.07.2015 в редакции дополнительного соглашения к нему от 25.09.2015, предусматривающий, что передача земельного участка продавцами и принятие его покупателем будут осуществлены на основании отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее 16 октября 2015 года, правильно истолкован судами, как указывающий на конечную дату, до наступления которой должен быть заключен основной договор купли-продажи спорного земельного участка, и исполнены обязательства сторон по приему - передаче объекта сделки.
Ссылки заявителей на сохранение у них и ответчика намерений заключить основной договор, о чем свидетельствуют письма истцов от 11.09.2015, от 22.09.2015 и заключенное дополнительное соглашение от 25.09.2015, не принимаются, поскольку не опровергают установленный судами факт незаключения сторонами в согласованный ими же для этого срок (до 16.10.2015) основного договора купли-продажи земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 29.06.2016 и апелляционного постановления от 01.09.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам суды применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не выявлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителей по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по делу в„– А53-9722/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------