АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. по делу в„– А32-33334/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца -жилищно-строительного кооператива "Гарантстрой" (ИНН 2320191291, ОГРН 1112366003936), ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (ИНН 2320121350, ОГРН 1042311681796), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 по делу в„– А32-33334/2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.), установил следующее.
ЖСК "Гарантстрой" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о взыскании 2 487 713 рублей 88 копеек неосновательного обогащения и 65 268 рублей 63 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что, подписав договор аренды от 23.10.2014 в„– 4900009641 и в добровольном порядке заплатив арендную плату, истец однозначно выразил согласие с условиями договора. Внесение денежных средств третьему лицу в рамках договоров субаренды не имеет правового значения для дела. Суд отклонил ссылку истца о том, что пункты 2.3, 3.1 и 3.2 договора аренды земельного участка от 23.10.2014 в„– 4900009641 ничтожны, так как заключая данный договор стороны по обоюдному согласию изменили прежние условия, установленные договором аренды от 22.12.2004 в„– 4900003353. Кооператив не доказал, что заключение договора аренды в„– 4900009641 произведено под влиянием давления со стороны ответчика. Обладая безусловным правом на аренду земельного участка, истец имел возможность заключить договор на условиях договора аренды от 22.12.2004 в„– 4900003353.
Постановлением от 23.09.2016 решение от 01.03.2016 отменено, исковые требования удовлетворены частично. С администрации за счет средств казны муниципального образования города Сочи в пользу кооператива взыскано 386 196 рублей 32 копейки неосновательного обогащения, 10 582 рубля 55 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Судебный акт мотивирован следующим. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции не оценил факт двойного получения администрацией арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202013:1018. Материалами дела подтверждается внесение как обществом, так и кооперативом платы за спорный земельный участок в полном объеме; администрация факт внесения денежных средств не опровергала. Ответчик не вправе извлекать необоснованную выгоду сверх размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с законом. Суммой, полученной сверх установленного размера арендной платы, являются арендные платежи от третьего лица. Вместе с тем, лицом, за счет которого ответчик неосновательно обогатился, является кооператив, поскольку арендные платежи, внесенные третьим лицом, компенсированы кооперативом в рамках договоров субаренды. В части ничтожности пунктов 2.3, 3.1 и 3.2 договора аренды земельного участка от 23.10.2014 в„– 4900009641 суд поддержал выводу суда первой инстанции.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление и оставить в силе решение. Заявитель полагает, что заключая договор от 23.10.2014 в„– 4900009641 аренды земельного участка, стороны по обоюдному согласию изменили прежние условия. Довод кооператива о том, что договор заключен под влиянием давления со стороны администрации, не обоснован. Обладая безусловным правом на аренду земельного участка, истец имел возможность заключить договор на прежних условиях. Подписав договор, а затем в добровольном порядке заплатив арендную плату за весь период пользования земельным участком, истец выразил свое согласие с новыми условиями арендных отношений. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что кооператив (покупатель) и общество (продавец) заключили договор купли-продажи хозблока площадью 235,8 кв. м. Договор зарегистрирован 29.07.2011 (запись в„– 23-23-20/018/2011-309). Объект расположен на находящемся в собственности администрации и принадлежащем обществу на праве долгосрочной аренды земельном участке площадью 50 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202013:25, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Конституции СССР, 56.
Во исполнение договора купли-продажи по заявлению общества из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202013:25 выделен находящийся под хозблоком земельный участок площадью 6090 кв. м; участку присвоен кадастровый номер 23:49:0202013:1018 (внесен в государственный кадастр недвижимости 13.04.2011).
06 августа 2012 кооператив обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды выделенного земельного участка.
Уведомлением от 25.09.2012 в„– 80958 предоставление муниципальной услуги (заключение договора аренды) приостановлено до 24.10.2012, в связи с необходимостью регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Судами установлено и следует из материалов дела, что право собственности администрации на спорный земельный участок зарегистрировано 20.10.2011 (запись в„– 23-23-50/135/2011-467).
На основании постановления от 05.09.2014 в„– 1813 администрация и кооператив заключили договор от 23.10.2014 в„– 4900009641 аренды земельного участка площадью 6090 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202013:1018, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Конституции СССР, 56/2.
Пунктами 2.3 и 3.1 договора определено, что исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и до окончания действия договора (с 29.07.2011 до 05.09.2019).
В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 в„– 3/9/03-2014 и составляет 716 714 рублей.
Сумма подлежащей внесению на момент заключения договора арендной платы, по мнению ответчика, составляет 2 487 713 рублей 88 копеек.
С момента регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, и до заключения договора аренды земельного участка с администрацией истец вносил обществу на основании договоров субаренды арендные платежи в размере 11 тыс. рублей в месяц, исходя из целевого назначения участка в доле, приходящейся на участок площадью 6090 кв. м.
В связи с наличием в спорный период арендных отношений и с обществом и с администрацией в отношении одного и того же земельного участка, истец считает, что договор аренды от 23.10.2014 в„– 4900009641 является ничтожным в части, касающейся пунктов 2.3 и 3.1, и незаключенным в части пунктов 3.1 и 3.2.
Кооператив оплатил предусмотренную договором в„– 4900009641 арендную плату, вместе с тем, полагая, что с учетом изложенных обстоятельств она уплачена безосновательно, обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Согласно пункту 1 статьи 1105 данного Кодекса в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса, абзаца 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В силу пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки при разделе, объединении, перераспределении.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя частично исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в период с 29.07.2011 по 23.10.2014 администрация получала арендные платежи за земельный участок площадью 6090 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202013:1018 одновременно от общества (договор в„– 4900003353) и кооператива (договору в„– 4900009641). Кооператив в свою очередь в рамках заключенных с обществом договоров субаренды компенсировал обществу оплаченные арендные платежи. Сторонами не оспаривается, что оплата по двум договорам произведена в полном объеме. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 рассчитан на основании постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". Установив, что денежные средства, полученные администрацией с 29.07.2011 по 23.10.2014 за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 сверх нормативно-установленного размера арендной платы, установленного в договоре в„– 4900009641, являются неосновательным обогащением, апелляционный суд обоснованно удовлетворил исковые требования.
Доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности апелляционного постановления, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение постановления (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения постановления от 23.09.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 по делу в„– А32-33334/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------