АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. по делу в„– А20-2302/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску - муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525) - Жабоева Т.М. (доверенность от 07.12.2016), от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Мидас" (ИНН 0707000196, ОГРН 1030700050677) - Березгова Х.Х. (генеральный директор), Панжокова М.Ф. (доверенность от 16.02.2016), от третьего лица - местной администрации городского округа Нальчик - Ахаминова Р.А. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие третьего лица - Департамента финансов местной администрации городского округа Нальчик, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 10.05.2016 (судья Маирова А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 (судьи Егорченко И.Н., Казакова Г.В., Марченко О.В.) по делу в„– А20-2302/2015, установил следующее.
МКУ "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к ООО ТД "Мидас" (далее - общество) о взыскании 3 270 209 рублей 70 копеек задолженности с 01.01.2013 по 01.07.2015 и расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.12.1998 в„– 106.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены местная администрация городского округа Нальчик (далее - администрация), Департамент финансов местной администрации городского округа Нальчик (далее - департамент).
Определением от 08.12.2015 принято к производству встречное исковое заявление общества о взыскании с учреждения 29 832 тыс. рублей неосновательного обогащения.
Решением от 10.05.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены. С общества в пользу учреждения взыскано 3 270 209 рублей 70 копеек задолженности, расторгнут договор аренды от 28.12.1998 в„– 106. Встречный иск удовлетворен частично. С учреждения в пользу общества взыскано 24 409 992 рубля неосновательного обогащения, 1 582 437 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, распределены судебные расходы. В результате зачета удовлетворенных требований с учреждения в пользу общества взыскано 21 139 782 рубля 30 копеек неосновательного обогащения.
Постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2016 решение от 10.05.2016 отменено. С учреждения в пользу общества взыскано 40 094 рубля 18 копеек судебных расходов за проведение экспертизы, распределены судебные расходы, в остальной части решение от 10.05.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, в удовлетворении встречных исковых требований общества отказать. В жалобе приведены следующие доводы:
- материалами дела не подтверждается наличие неотложной необходимости в проведении ремонта, общество не обращалось к учреждению по вопросу проведения работ за счет средств департамента, также не согласовано проведение ремонтных работ за счет средств общества, в связи с чем указанные работы возмещению не подлежат;
- по согласованию с департаментом по управлению городским имуществом общество выполнило ремонтно-восстановительные работы на сумму 658 693 рубля, которые зачтены в счет арендных платежей, все последующие ремонтно-строительные работы выполнены без согласия департамента.
- выполнение работ в отсутствие муниципального контракта не влечет возникновение неосновательного обогащения на стороне арендодателя;
- в рамках дела в„– А20-2678/2010 обществу отказано в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что проведение капитального ремонта не согласовано с собственником помещений;
- учреждение заявляло устно в суде первой инстанции о пропуске обществом срока исковой давности, однако суд данному заявлению оценку не дал;
- суд необоснованно оставил без удовлетворения ходатайство учреждения о проведении по делу дополнительной экспертизы;
- все вопросы, поставленные перед экспертом, носят оценочный характер; эксперт Маржохов А.Х. не является субъектом оценочной деятельности, заключение не соответствует стандартам и требованиям действующего законодательства;
- в акте приема-передачи нежилого помещения от 03.08.1999 указано, что помещение пригодно для использования по назначению;
- эксперт не может использовать отчет оценки, составленный ООО "Гудвил"; из отчета непонятно, на какую дату эксперт определяет стоимость строения, в то время как определяется стоимость встроенного помещения; в экспертизе отсутствует общая информация, идентифицирующая объект оценки; не содержится информация о характеристиках объекта оценки и ссылка на документы, содержащие такие характеристики; заключение также не содержит описание расчетов и пояснений к расчетам; расчет рыночной стоимости экспертом произведен неверно;
- необходимо отличать капитальные вложения в форме улучшений от затрат арендатора на поддержание арендованного имущества в рабочем состоянии; эксперт не разграничил, что именно является неотделимым улучшением, а что отделимым; не составлены сметы затрат, не представлены платежные документы по приобретению материалов; эксперт не указал в каком году произведен ремонт и на какую сумму.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и обосновали свои возражения по ней.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Поскольку кассационная жалоба подана на судебные акты по встречному иску и не содержит доводов об оспаривании основного иска о взыскании с общества задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды, кассационная инстанция проверяет законность принятых судебных актов только в обжалуемой части.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что жалоба по встречному иску подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 28.12.1998 департамент по управлению городским имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения в„– 106, по условиям которого арендатору сроком на 10 лет переданы во временное владение и пользование встроенно-пристроенные помещения общей площадью 750 кв. м, расположенные по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 50.
В соответствии с пунктом 1.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца следующего квартала.
Ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения.
В пункте 6.4 договора указано, что арендная плата вносится арендатором после завершения ремонтных работ, о чем своевременно уведомляется арендодатель.
Помещения переданы на баланс арендатора по акту приема-передачи от 03.02.1999 (т. 1, л.д. 168). Из решения суда по делу в„– А20-2678/2010 видно, что в натуре помещения переданы арендатору по акту от 03.08.1999.
Договор аренды зарегистрирован в Регистрационной палате Кабардино-Балкарской Республики 13.12.2003.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендных платежей в рамках договора аренды управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении названного договора аренды.
Полагая, что ответчик неосновательно сберег за счет общества денежные средства в размере стоимости выполненных работ, общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 29 832 тыс. рублей стоимости капитального ремонта и произведенных им неотделимых улучшений. В обоснование встречного иска общество ссылается на то, что неотделимые улучшения - это форма капитальных вложений в имущество. Ссылаясь на судебную практику, общество исходит из того, что капитальный ремонт - это вызванное объективной необходимостью проведение работ по улучшению имущества. Поскольку согласие арендодателя требуется только для неотделимых улучшений, капитальный ремонт, проведенный арендатором, арендодатель должен оплатить независимо от того, согласен ли он с такими работами или нет. Заявляя требования на сумму 29 832 тыс. рублей, общество исходит из того, что в нее входит как капитальный ремонт, так и неотделимые улучшения.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, которые по заключению эксперта составили 24 409 992 рубля, суды исходили из следующего.
Согласно техническому паспорту помещения по состоянию на 06.11.2003, акту осмотра технического состояния спорных помещений от 02.11.1998, отчету о переоценке здания по состоянию на 01.01.1999 переданное обществу помещение нуждалось в капитальном ремонте. Передавая помещение в аренду, арендодатель знал о его критическом состоянии и необходимости проведения ремонтно-строительных работ.
В пункте 2.3.3 договора предусмотрено, что арендатор при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих использованию помещения, вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение, удержания суммы понесенных расходов из арендной платы при наличии предварительного письменного уведомления арендодателя, а также потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков, он вправе потребовать от арендодателя их возмещения. С учетом этого суды сделали вывод о том, что арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов по проведению капитального ремонта либо их зачета в счет арендной платы в части, не покрытой суммой арендных платежей за период, в течение которого он был освобожден от внесения платы за пользование помещениями.
По мнению судов, проведение обществом капитального ремонта согласовано с арендодателем, так как о предстоящих работах арендодатель был осведомлен письмом от 10.12.1998 в„– 125, выполнение этих работ арендатором предусмотрено приложением в„– 6 к программе приватизации объектов муниципальной собственности в г. Нальчике на 1998 год.
При удовлетворении иска суды сослались на экспертное заключение от 29.03.2016, согласно которому рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений спорного объекта недвижимости составила 24 409 992 рубля.
Однако при принятии судебных актов судами не учтено следующее.
Кодекс различает правовой режим произведенных арендатором капитального ремонта арендуемых помещений и отделимых улучшений арендованного имущества.Обязанности сторон по содержанию имущества распределены в статье 616 Кодекса, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы, расторжения договора и возмещения убытков.
Норма статьи 616 Кодекса позволяет сторонам договора согласовать условие, отличное от общего правила о том, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить арендодатель за свой счет.
В договоре аренды от 28.12.1998 специальных норм, отличных от общих положений Кодекса, о распределении между сторонами обязанностей по проведению капитального ремонта не содержится. Суды в обоснование согласования арендатора с арендодателем проведения обществом капитальных работ сослались на письмо от 10.12.1998 и приложение в„– 6 к программе приватизации. Вместе с тем из письма общества в адрес главы администрации г. Нальчика от 10.12.1998 видно, что оно ссылается на установленную актом осмотра спорного помещения необходимость проведения капитальных работ в этих помещениях, требующих больших финансовых затрат, исходит из того, что постоянно действующая комиссия по приватизации определила общество победителем конкурса на право заключения долгосрочной аренды в отношении данного помещения и для большей защищенности и гарантий своих прав на арендуемых площадях просит оформить акт приема-передачи помещений на баланс общества, провести оценочную (восстановительную) стоимость помещений через независимую экспертную группу. Из приложения в„– 6 к программе приватизации объектов муниципальной собственности г. Нальчик на 1998 год видно, что одним из условий реализации права долгосрочной аренды на конкурсной основе в отношении спорного объекта (бывшего продовольственного магазина "Арттан") является условие о том, что победитель конкурса за счет собственных средств проводит капитальный ремонт помещений бывшего продовольственного магазина "Арттан". Однако в решении Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.12.2010 по делу в„– А20-2678/2010, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, со ссылкой на материалы дела в„– А20-209/2007 установлено следующее: спорное помещение на конкурс или аукцион не выставлялось; включение помещения в программу приватизации на 1998 год, копия заявки на участие в конкурсе не являются достаточными доказательствами проведения конкурса или аукциона; в самом договоре аренды от 28.12.1998 отсутствует ссылка о том, что договор заключен и имущество передается по результатам проведения конкурса или аукциона, условие о выкупе признано недействительным. Таким образом, выводы судов о том, что указанные письмо и приложение в„– 6 подтверждают согласование арендатора с арендодателем проведения им капитального ремонта, противоречат судебным актам по названным делам и поэтому преждевременны.
В силу пункта 2 статьи 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 2.3.6 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя производить за счет собственных средств перестройку (перепланировку, переделку) здания, не влекущую его ухудшения. Стоимость этих неотделимых от здания улучшений возмещается арендодателем в случае прекращения договора.
В связи с возникшими у сторон разногласиями в определении стоимости выполненных работ и порядке их возмещения в предмет доказывания по спору входят следующие вопросы: нарушил ли арендодатель свою обязанность по проведению капитального ремонта спорного помещения, существовала ли неотложная необходимость в его проведении силами арендатора, согласованы ли арендатором с арендодателем виды произведенных им капитальных работ, произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества, выполнены ли улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, производил ли арендодатель зачет стоимости арендной платы в счет произведенных арендатором работ по капитальному ремонту помещения.
Суды недостаточно полно исследовали указанные обстоятельства по делу. Из имеющихся в деле судебных актов видно, что между сторонами неоднократно возникал вопрос о зачете проведенного обществом капитального ремонта в спорных помещениях в счет арендной платы (по делу в„– А20-11000/2004 произведен зачет затрат общества на капитальный ремонт помещений в размере 1 060 тыс. рублей; по делу в„– А20-2678/2010 суды отказали в проведении зачета расходов общества на капитальный ремонт в счет арендной платы). При таких обстоятельствах в целях исключения повторного взыскания расходов с учреждения судам следовало выяснить, когда, в каких объемах и по каким видам работ общество осуществляло капитальный ремонт спорных помещений, в каком размере расходы по капитальному ремонту зачтены в счет арендной платы в течение всего срока аренды и поэтому не могут быть предъявлены в рамках рассматриваемого спора.
В связи с возникшими у сторон разногласиями в отношении объема и стоимости выполненных работ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Нальчикского филиала ФБУ Северо-Кавказского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Маржохову Артуру Хасановичу. На разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость объекта недвижимости (предмет договора аренды), расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 50, по состоянию на 01.01.1999 года; какова рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта недвижимости; какова в процентном соотношении к общей рыночной стоимости объекта итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки без неотделимых улучшений на дату оценки; какова в процентном соотношении к общей рыночной стоимости объекта итоговая величина рыночной стоимости неотделимых улучшений на дату оценки.
Согласно заключению от 29.03.2016 в„– 140 рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений спорного объекта недвижимости составила 24 409 992 рубля (арифметический расчет разницы между рыночной стоимостью объекта (29 318 976 рублей) и его стоимостью по состоянию на 01.01.1999 в ценах 1 квартала 2016 года (4 908 984 рубля).
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались указанным заключением эксперта. Однако с учетом различного правового режима затрат на капитальный ремонт и на улучшения арендованного имущества суды должны были установить соотношение в стоимости затрат, приходящихся на капитальный ремонт помещений, и на улучшения арендованного имущества, так как при расторжении договора арендодатель обязался возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия; течение сроков исковой давности по указанным требованиям различно.
В отношении затрат на капитальный ремонт, проведенных арендатором, возможность их взыскания с арендодателя зависит от нарушения последним своей обязанности по проведению капитального ремонта, неотложной необходимостью проведения указанных работ, от зачета в счет арендной платы.
Поскольку существенные для дела обстоятельства нуждаются в дополнительном исследовании, решение суда и постановление апелляционной инстанции в обжалуемой части подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 10.05.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 по делу в„– А20-2302/2015 в обжалуемой части по встречному иску отменить, передать дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики. В остальной части решение суда и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Л.И.САВЕНКО

Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Ю.В.РЫЖКОВ


------------------------------------------------------------------