АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 декабря 2016 г. по делу в„– А63-2122/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Платная поликлиника" (ИНН 2628046378, ОГРН 104260019658) - Забуга И.А. (доверенность от 28.11.2016), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) - Печкурова Е.А. (доверенность от 11.01.2016), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Курортное управление" (холдинг) г. Кисловодск" - Вакина Р.В. (доверенность от 31.03.2016), в отсутствие третьего лица - Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2016 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Сомов Е.Г.) по делу в„– А63-2122/2016, установил следующее.
ООО "Платная поликлиника" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание "Радоновые ванны" площадью 1190,9 кв. м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17, и о возложении на управление обязанности зарегистрировать право собственности на указанный объект.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Курортное управление" (холдинг) г. Кисловодск" (далее - холдинг) и Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее - управление по сохранению культурного наследия).
Решением от 24.06.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.09.2016, требования удовлетворены. Суды указали, что на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены все необходимые документы, отказ регистрирующего органа не соответствует требованиям статей 13, 17, 18 и 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ).
В кассационной жалобе управление просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований - отказать, ссылаясь на то, что предмет договора купли-продажи изменился, общество не представило на государственную регистрацию паспорт объекта культурного наследия и охранное свидетельство нового собственника. Кроме того, суды не учли, что приказом управления по сохранению культурного наследия от 01.02.2016 в„– 37 был изменен предмет охраны.
В отзыве на кассационную жалобу общество и холдинг просят оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц высказали свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что холдинг (продавец) и общество 05.10.2015 заключили договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числе нежилого здания "Радоновые ванны" площадью 1190,9 кв. м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17. Указанное строение является памятником истории и культуры (объектом культурного наследия) регионального значения - "Радоновые ванны", 1900 года постройки. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 01.11.2015.
Общество обратилось в управление с заявлением от 03.11.2015 о регистрации перехода права собственности на данный объект.
В сообщении от 17.12.2015 в„– 26/028/203/2015-5168 управление отказало в регистрации перехода права собственности, мотивировав тем, что представленные для государственной регистрации документы (договор купли-продажи от 05.10.2015 и охранное обязательство от 14.11.2009) не соответствуют требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия, поскольку государственная регистрация в отношении недвижимого имущества, отнесенного к памятникам истории и культуры, должна проводиться при наличии охранного обязательства, заключенного между управлением по сохранению культурного наследия и новым собственником.
Общество, считая отказ незаконным, обратилось в суд.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 2 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона в„– 122-ФЗ регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ). При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если для государственной регистрации прав не представлены необходимые документы (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ).
По смыслу изложенных норм регистрирующий орган, рассматривая заявление о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, должен проверять в пределах своей компетенции и запрашивать только те документы, которые влияют на переход вещных прав от одного субъекта этих прав к другому.
Согласно пункту 7 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон в„– 73-ФЗ), в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона в„– 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.
В представленном на регистрацию договоре купли-продажи от 05.10.2015 предусмотрено, что покупатель обязуется исполнять к сохранению объекта культурного наследия, к его содержанию и использованию требования, указанные в разделах 2 и 3 охранного обязательства от 14.11.2009 на памятник истории и культуры (объект культурного наследия) регионального значения "Радоновые ванны", Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17, являющегося неотъемлемой частью договора (пункт 1.3.1 договора).
Таким образом, из текста договора следует принятие покупателем обязательств по сохранению объекта. Данное условие указано со ссылкой на действующее охранное обязательство от 14.11.2009, заключенное с прежним собственником (холдингом) и являющееся неотъемлемой частью договора купли-продажи от 05.10.2015 (приложение в„– 1). Указанное охранное обязательство представлено на регистрацию вместе с договором.
Оценив доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали правильный вывод о том, что общество представило на регистрацию все необходимые документы, а управление не доказало законность оспариваемого решения.
Ссылка регистрирующего органа (в возражениях на иск) на приказ управления по сохранению культурного наследия от 01.02.2016 в„– 37 обоснованно отклонена судами, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа от 17.12.2015 данный документ отсутствовал и не мог учитываться при вынесении решения об отказе в государственной регистрации.
Довод управления о том, что на регистрацию должно быть представлено охранное свидетельство, заключенное с новым собственником, подлежит отклонению, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права.
По смыслу пунктов 6 и 7 статьи 48 Закона в„– 73-ФЗ при переходе права собственности на недвижимое имущество, относящееся к объектам культурного наследия, сохраняются уже установленные в соответствии с названным Законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, в отношении нового собственника действует то охранное обязательство, которое было заключено с прежним собственником. Данный вывод следует из положений о том, что договор купли-продажи имущества должен содержать в качестве существенного условия обязательство у лица, у которого на основании этого договора возникает право собственности на указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия его выполнения.
Согласно пунктам 11 и 13 статьи 47.6 Закона в„– 73-ФЗ охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора. В случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.
Таким образом, охранное обязательство оформляется в отношении объекта охраны (здания как объекта недвижимости) и обязательно для всех собственников (владельцев) такого объекта. Ограничения, установленные законом и охранным обязательством, оформленным с собственником объекта недвижимости, сохраняются при переходе права собственности на указанные объекты к другому лицу, независимо от оформления и подписания такого обязательства с новым собственником.
Пунктом 8 статьи 48 Закона в„– 73-ФЗ также предусмотрено, что до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 названного Закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 статьи 48, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
В соответствии с пунктом 5 статьи 17 Федерального закона от 22.10.2014 в„– 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до оформления в порядке, установленном статьей 47.6 Закона в„– 73-ФЗ охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, применяются действующие на день вступления в силу названного Закона охранно-арендные договоры, охранные договоры или охранные обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранные обязательства собственника объекта культурного наследия или охранные обязательства пользователя объектом культурного наследия.
Данная позиция отражена и в письме Министерства экономического Развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.04.2015 в„– 14-исх/04995-ГЕ/15.
Довод о непредставлении обществом паспорта объекта культурного наследия подлежит отклонению ввиду следующего.
В силу пункта 2 статьи 21 Закона в„– 73-ФЗ паспорт объекта культурного наследия (сведения, содержащиеся в нем) является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве неотъемлемого приложения к охранному обязательству, предусмотренному статьей 47.6 настоящего Федерального закона, при осуществлении сделок с объектом культурного наследия либо земельным участком, в пределах которого располагается объект археологического наследия. Паспорт объекта культурного наследия (сведения, содержащиеся в нем) предоставляется органом охраны объектов культурного наследия по межведомственному запросу органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при регистрации сделок с объектом культурного наследия либо земельным участком, в пределах которого располагается объект археологического наследия. При этом лицо, обратившееся за государственной регистрацией сделки с объектом культурного наследия либо земельным участком, в пределах которого располагается объект археологического наследия, вправе представить паспорт объекта культурного наследия по собственной инициативе.
Из указанной нормы следует, что паспорт объекта культурного наследия предоставляется органом охраны объектов культурного наследия по межведомственному запросу органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а лицо, обратившееся за государственной регистрацией сделки с объектом культурного наследия либо земельным участком, в пределах которого располагается объект археологического наследия, вправе представить паспорт объекта культурного наследия по собственной инициативе.
Из сообщения об отказе в государственной регистрации видно, что копия паспорта объекта культурного наследия была направлена в адрес регистрирующего органа по его запросу управлением по сохранению объектов культурного наследия. В судебном заседании представитель регистрирующего органа пояснил, что ранее паспорт объекта представлялся регистратору (при регистрации права собственности за прежним собственником), должен находиться в материалах регистрационного дела. Кроме того, из письма управления по сохранению объектов культурного наследия от 05.02.2016, направленному в адрес общества, из переписки общества и управления по сохранению объектов культурного наследия следует, что у заявителя и прежнего собственника указанный документ отсутствует. В письме от 05.02.2016 управление сообщает, что паспорт объекта культурного наследия будет направлен в адрес общества после утверждения управлением нового охранного обязательства (т. 3, л.д. 9-11).
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 по делу в„– А63-2122/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.И.АФОНИНА

Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
А.В.САДОВНИКОВ


------------------------------------------------------------------