АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. по делу в„– А32-8826/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - потребительского кооператива "Кустовая лодочная станция "Катран" (ИНН 2319020710, ОГРН 1022302833354) - Кириченко Ю.Г. (председатель) и Лебедь Н.Н. (доверенность от 18.01.2016), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-8826/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран" (далее - кооператив) о взыскании 6 265 618 рублей 96 копеек задолженности по договору от 31.05.2010 в„– 4900005825 аренды земельного участка площадью 6022 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303019:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе пансионата "Электроника", (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, 4 009 219 рублей 90 копеек пени по состоянию на 19.06.2015, о расторжении договора аренды (с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016, с кооператива взыскано 850 683 рубля 25 копеек пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Арендная плата по договору аренды является регулируемой, порядок ее определения устанавливается уполномоченным органом. Включение в договор аренды арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует установленному нормативным актом порядку определения размера арендной платы, соответствующий пункт договора аренды ничтожен. Арендную плату следует рассчитывать как произведение рыночной стоимости земельного участка и установленной нормативно-правовым актом муниципального образования ставки арендной платы. В отсутствие такой ставки следует руководствоваться общей нормой регионального нормативного акта, которым утверждены правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в региональной собственности, или земли, государственная собственность на которые не разграничена. Арендная плата за спорный период, рассчитанная по ставке 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка, внесена кооперативом в полном объеме, задолженность у кооператива отсутствует. Неустойка (пеня) за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 взыскана с учетом возникших переплат, несоразмерность ее суммы последствиям неисполнения обязательства кооперативом не доказана. Отказ в расторжении договора аренды обусловлен погашением арендатором задолженности и отсутствием существенных нарушений условий договора аренды со стороны кооператива.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, настаивая на соблюдении ею досудебного порядка расторжения договора аренды, существовании у кооператива задолженности по арендной плате и наличии оснований для расторжения договора аренды. В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы администрации от 07.08.1995 в„– 676 кооперативу в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок, площадь которого составляла 0,611 га, для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными помещениями. Кооперативу выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 в„– 426001344, в котором указано на расположение земельного участка в первой и второй зонах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.
Переход права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 13.10.2009, что нашло отражение в выписке из названного реестра от 21.02.2014 в„– 23-0-1-141/3003/2014-519.
Постановление главы администрации от 07.08.1995 в„– 676 послужило также основанием заключения администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) 31.05.2010 договора аренды земельного участка в тех же целях на 49 лет. Рыночный размер годовой арендной платы 6 058 043 рублей установлен на основании отчета независимого оценщика от 27.05.2010 в„– 290-О/17. Арендная плата подлежала внесению ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября текущего года. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав 04.10.2010.
Полагая, что ненадлежащее исполнение кооперативом в спорный период обязанности по внесению арендных платежей привело к образованию задолженности, что является основанием расторжения договора аренды, администрация, предварительно направив кооперативу требование об исполнении обязательства и предложение о расторжении договора аренды (письма-претензии от 18.07.2012 в„– 02-05-17/10730, от 08.10.2012 в„– 02-05-16/15306, от 19.12.2014 в„– 28985/02-05-16), обратилась в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В материалы дела не представлены доказательства того, что администрация направляла кооперативу предложение о расторжении договора аренды после или одновременно с требованием о погашении задолженности, изложенным в претензии от 19.12.2014 в„– 28985/02-05-16, в которой такое предложение отсутствует, а письмо от 08.10.2012 в„– 02-05-16/15306, содержащее такое предложение, относится к иному периоду арендных отношений.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статьи 167, 168, 180, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее - Гражданский кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 209, 606, 608, 610, 614 Гражданского кодекса).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
На юридических лиц, которые не могут быть субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возложена обязанность по переоформлению такого права на право аренды, при этом годовой размер арендной платы не может превышать полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте, а его изменение может предусматриваться договорами аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Особо охраняемые природные территории, в том числе курорты, и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 в„– 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в силу части 3 статьи 10 этого закона сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", до 30.12.2013.
Постановлением главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в действовавшей в рассматриваемый период редакции (далее - постановление от 15.07.2009 в„– 210) установлено общее правило, согласно которому с 01.03.2010 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункты 2, 5.7). Исключениями из названного правила являются случай переоформления в соответствии с земельным законодательством права аренды на земельный участок, ограниченный в обороте и не относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которого арендная плата определяется в размере 1,5 процентов не от рыночной, а от его кадастровой стоимости, и случай переоформления права аренды на иной земельный участок, в отношении которого арендная плата определяется в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Также размер арендной платы устанавливался в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка при предоставлении последнего в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (пункты 5.2, 5.7). При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в границах населенного пункта, арендная плата устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого участка (пункты 5.8).
Условие договора аренды, которым в качестве арендной платы принят ее рыночный размер, установленный на основании отчета независимого оценщика, правомерно признано судами ничтожным ввиду его противоречия вышеприведенным нормативным положениям. Вместе с тем, являющийся объектом аренды по договору аренды земельный участок в спорный период находился в муниципальной собственности, поэтому у судов первой и апелляционной инстанции не имелось оснований для применения правил определения размера арендной платы и ставок арендной платы, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 для земель, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, и земель, государственная собственность на которые не разграничена. В зависимости от наличия (отсутствия) ограничений в обороте земельного участка, установления факта заключения договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участок (отсутствия такового) и с учетом разрешенного использования земельного участка при расчете задолженности судам следовало применять подпункт "г" или подпункт "д" пункта 5.2 постановления от 15.07.2009 в„– 210. К арендным отношениям, уже существовавшим на момент введения пункта 5.8 постановления от 15.07.2009 в„– 210, данная норма не применяется. Без установления обстоятельств заключения договора аренды (основания и процедуры его заключения), правильного расчета подлежавшей внесению в спорный период арендной платы и установления суммы фактически внесенной кооперативом арендной платы не представляется возможным сделать выводы о наличии (отсутствии) задолженности и оснований для расторжения договора аренды.
Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о том, что администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, что арендную плату следует рассчитывать как произведение рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы, установленной региональным нормативным актом, которым утверждены правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в региональной собственности, или земли, государственная собственность на которые не разграничена, и что арендная плата за спорный период внесена кооперативом в полном объеме, а задолженность у кооператива отсутствует, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса). При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 по делу в„– А32-8826/2015 отменить.
Дело в„– А32-8826/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------