АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. по делу в„– А32-24895/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Омега-М" (ИНН 2328009872, ОГРН 1022303558617) - Исалевой Г.В. (конкурсный управляющий) и Биченковой Н.К. (доверенность от 01.05.2016), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Подбельцевой И.Т. (доверенность от 10.11.2015), рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по делу в„– А32-24895/2015 (судьи Соловьева М.В., Смотров Н.Н., Сурмалян Г.А.), установил следующее.
ООО "Омега-М" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным решения от 28.05.2015 в„– 23/001/2015-1621 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание - "Деревообрабатывающий цех. Пилорамный цех", расположенное по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, станица Выселки, ул. Северная, 21а (далее - спорный объект); о возложении на управление обязанности устранить допущенные нарушения.
Решением суда от 18.11.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано, с общества взыскано 3 тыс. рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что управление при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов не располагало достаточными сведениями, позволяющими установить правообладателя недвижимого имущества, поэтому управление правомерно отказало обществу в регистрации перехода права собственности на спорный объект. Иные доказательства, представленные суду первой инстанции относительно права продавца на спорный объект, не являются основанием для признания отказа регистрирующего органа недействительным. Поскольку указанные документы не представлялись государственному регистратору, он не имел возможности учесть их содержание при правовой экспертизе документов и при принятии решения об отказе в регистрационном действии.
Общество обжаловало решение суда от 18.11.2015 в суд апелляционной инстанции.
Постановлением апелляционного суда от 05.02.2016 решение суда от 18.11.2015 отменено, решение управления от 28.05.2015 в„– 23/001/2015-1621 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности общества на спорный объект признано необоснованным. На управление возложена обязанность зарегистрировать право собственности общества на объект недвижимости "Деревообрабатывающий цех. Пилорамный цех", расположенный по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, станица Выселки, ул. Северная, 21а. Апелляционный суд сделал вывод о том, что заявитель предоставил все необходимые документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности.
В кассационной жалобе управление просит отменить постановление апелляционного суда от 05.02.2016 и оставить в силе решение суда от 18.11.2015. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции сделал необоснованный вывод о том, что на государственную регистрацию были предоставлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации права собственности. Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрированного права продавца ООО "Карат" (ликвидированного юридического лица) и непредставление заинтересованным лицом правоустанавливающих документов, подтверждающих принадлежность ООО "Карат" заявленного к регистрации имущества, является законным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий "Омега-М" просил оставить без изменения постановление апелляционной инстанции, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, представители "Омега-М" возражали против ее удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 05.05.2016 до 09 часов 50 минут 12.05.2016. После перерыва судебное заседание было продолжено.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и суды установили, что 14.04.2015 общество представило в управление на государственную регистрацию права собственности на спорный объект заявление, а также следующие документы, указанные в расписке в получении документов на государственную регистрацию:
- договор купли-продажи от 06.07.2000;
- кадастровый паспорт здания от 04.04.2015;
- решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2014 по делу в„– А32-37640/2013-43/73-Б;
- определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2015 по делу в„– А32-37640/2013-43/73-Б.
При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов на основании статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) регистратором установлено, что нарушены требования пункта 2 статьи 6 и статьи 18 названного Закона, поэтому управление приостановило государственную регистрацию прав на срок до 28.05.2015, начиная с 28.04.2015. Для возобновления государственной регистрации заявителю рекомендовано представить документы, подтверждающие возникновение права собственности на спорное имущество у продавца (ООО "Карат") до вступления в силу Закона в„– 122-ФЗ.
По истечении срока приостановления государственная регистрация была возобновлена. Поскольку испрашиваемые дополнительные документы не предоставлены, в государственной регистрации заявленного права отказано.
Считая незаконным отказ в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, общество обратилось в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования, суд апелляционной инстанции установил, что право собственности общества на имущество возникло на основании договора купли-продажи от 06.07.2000, по условиям которого ООО "Карат" продает, а общество покупает два незавершенных цеха (деревообрабатывающий и пилорамный), включая установленное в них оборудование. На момент заключения договора недвижимость находится по адресу: Краснодарский край, станица Выселки, ул. Северная, 21а. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю с момента заключения договора и подписания акта приема-передачи. Цена имущества установлена в размере 320 тыс. рублей. Стороны подписали акт приема-передачи от 06.07.2000, по которому продавец передал, а общество приняло два незавершенных цеха по адресу: Краснодарский край, станица Выселки, ул. Северная, 21а.
ООО "Карат" (цедент) в лице конкурсного управляющего, действовавшего на основании решения суда от 18.12.2000 по делу в„– А32-14579/2000-46/327-Б, и некоммерческое партнерство "Служба профессиональных управляющих и поверенных" (цессионарий) заключили договор уступки прав от 01.03.2001 в„– 1, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает права требования к должнику (обществу), в частности право на получение 320 тыс. рублей дебиторской задолженности, возникшей из договора от 06.07.2000.
Некоммерческое партнерство "Служба профессиональных управляющих и поверенных" (новый кредитор) и общество (должник) заключили договор от 07.03.2001 "Об урегулировании вопросов погашения задолженности", по условиям которого должник подтверждает наличие задолженности перед новым кредитором в сумме 320 тыс. рублей; утвержден новый график платежей. Общество в полном объеме произвело оплату в соответствии с договором от 07.03.2001, это подтверждается представленными в дело платежными поручениями.
Постановлением главы администрации муниципального образования Выселковский район Краснодарского края от 12.07.2006 в„– 1265 обществу предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, станица Выселки, ул. Северная, 21, для эксплуатации деревообрабатывающего и пилорамного цехов.
Во исполнение названного постановления Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации муниципального образования Выселковский район (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого обществу предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером в„– 23-05-06 02 006:0013 площадью 15 900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, станица Выселки, ул. Северная, 21, для эксплуатации деревообрабатывающего и пилорамного цехов. Согласно пункту 1.3 договора земельный участок передан арендатору на срок с 12.07.2006 по 11.06.2007. Срок действия договора аренды неоднократно продлевался, о чем стороны заключали дополнительные соглашения.
В Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись от 24.05.2007 (ГРН в„– 2072328004440) о прекращении деятельности ООО "Карат" (ликвидация на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2015 по делу в„– А32-37640/2013-43/73-Б о завершении конкурсного производства).
Признавая незаконным отказ управления в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к обществу по договору купли-продажи от 06.07.2000, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию покупателя, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 в„– 10/22) разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Однако апелляционный суд не учел, что согласно абзацу 4 пункта 62 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 суд, проверив исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества, удовлетворяет соответствующее требование покупателя (о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи) только в том случае, если отсутствие (ликвидация) продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.
Таким образом, в иных случаях суд обязан оценить законность договора купли-продажи, выяснить правовую судьбу имущества и установить его правообладателя.
В силу пункта 1 статьи 6 Закона в„– 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом в„– 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Пунктом 2 статьи 6 Закона в„– 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона в„– 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона в„– 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП и содержать описание недвижимого имущества.
Поскольку в рассматриваемом случае препятствием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю являлось отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации прав на спорный объект, общество должно было представить регистратору и суду правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность заявленного к регистрации недвижимого имущества ООО "Карат", то есть подтвердить, что приобрело недвижимое имущество у лица, которое имело права на распоряжение данным имуществом, доказать законность создания спорного объекта и отчуждения имущества от первоначального собственника.
Общество не представило такие документы регистратору.
Как верно указал суд первой инстанции, с момента приостановления государственной регистрации права заявитель располагал достаточным временем и возможностями для представления на государственную регистрацию дополнительных документов и подачи соответствующих пояснений регистрирующему органу по данному вопросу, но свои права в установленном порядке не реализовал. Управление при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов не располагало достаточными сведениями, позволяющими установить правообладателя спорного объекта, поэтому правомерно отказало обществу в регистрации перехода права собственности на данный объект.
Законность действия (бездействия) и решения государственного органа проверяется судом в порядке главы 24 Кодекса исходя из тех документов, которые были представлены заявителем регистратору. Никакие иные доказательства, как представленные суду первой инстанции, так и суду апелляционной инстанции относительно прав ООО "Карат" и общества на спорный объект, не могут быть приняты и оценены судом, поскольку указанные документы не представлялись государственному регистратору, который не имел возможности учесть их содержание при правовой экспертизе документов и при принятии решения об отказе в регистрационном действии.
Ссылка апелляционного суда на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2015 по делу в„– А32-46883/2014 не обоснована, поскольку указанное постановление принято при иных фактических обстоятельствах.
Кроме того, общество и в арбитражный суд не представило правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность ООО "Карат" заявленного к регистрации недвижимого имущества, а именно: разрешение на строительство либо доказательства, подтверждающие создание спорного объекта до 1998 года, либо приобретение данного имущества ООО "Карат" в процессе приватизации или по иной сделке. Апелляционный суд также не учел, что по договору купли-продажи от 06.07.2000 обществу переданы два незавершенных объекта, однако, заявитель просит признать за ним право собственности на завершенные объекты, при этом акты ввода в эксплуатацию, доказательства предоставления ООО "Карат" либо обществу земельного участка для возведения объектов недвижимости, разрешения на строительство в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах отказ в регистрации перехода права собственности к обществу на недвижимое имущество на основании договора от 06.07.2000 является правомерным. Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
Тем не менее обжалуемый обществом отказ не лишает его права обратиться за регистрацией вновь с соблюдением установленного порядка и приложением всех необходимых правоустанавливающих документов, как ранее направленных, так и недостающих, а в случае создания недвижимого имущества до 1998 года и отсутствия в правоустанавливающих документах надлежащего описания этого имущества - с иском в суд на основании пункта 59 постановления от 29.10.1998 в„– 10/22.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
В силу части 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Поскольку выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, постановление апелляционного суда от 05.02.2016 следует отменить. Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, поэтому решение от 18.11.2015 надлежит оставить в силе.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по делу в„– А32-24895/2015 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.И.АФОНИНА

Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ


------------------------------------------------------------------