АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу в„– А32-23530/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ИнвестГрупп-Апарт" (ИНН 7724654931, ОГРН 1087746371987) - Погорелова Д.В. (доверенность от 03.06.2015), в отсутствие представителя ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестГрупп-Апарт" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А32-23530/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестГрупп-Апарт" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о понуждении администрации подписать соглашение о внесении в договор от 21.08.2009 в„– 4000001765 аренды земельного участка площадью 10 810 кв. м с кадастровым номером 23:40:0404001:8, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, город Геленджик, ул. Революционная, район бывшей санаторно-лесной школы (далее - договор аренды, земельный участок), изменений в части порядка расчета арендной платы, величины рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы за 2012-2015 годы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016, в иске отказано. Суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Исчисление администрацией арендной платы на основании измененной рыночной стоимости земельного участка в размере 257 902 983 рубля не является существенным изменением обстоятельств, влекущим изменение условий аренды. Вопрос о размере подлежащей внесению арендной платы должен быть решен в споре о взыскании арендной платы или об определении ее надлежащего размера. Общество не подтвердило наличие предусмотренных гражданским законодательством условий для изменения договора аренды. Суд апелляционной инстанции привел следующую аргументацию. Требование общества связано с внесением в договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства, и не может ретроспективно повлиять на правоотношения сторон. Удовлетворение иска приведет к изменению этих правоотношений только с момента вступления решения суда в законную силу. Отражение в договоре рыночной стоимости земельного участка, определенной в результате проведенной в рамках другого дела (в„– А32-17751/2014) судебной экспертизы по состоянию на момент четырехлетней давности, недопустимо. Актуальная рыночная стоимость земельного участка не установлена, ходатайство о назначении соответствующей судебной экспертизы не заявлено. Предложенный обществом отчет о рыночной стоимости земельного участка не принят, поскольку в нем определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию более чем за 6 месяцев до подачи иска и рассмотрения спора. Избранным обществом способом судебной защиты не может быть достигнут ожидаемый им правовой эффект (приведение условий договора в соответствие с действующим законодательством и установление корректного размера арендной платы).
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. В договор аренды должны быть внесены изменения, касающиеся величины рыночной стоимости земельного участка (10 967 522 рубля) и годовой арендной платы как произведения рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы (в процентах). Дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, и момент вступления решения суда об изменении обязательства в законную силу не находятся во взаимной зависимости. Рыночная стоимость земельного участка, согласно местному нормативному акту, должна быть определена на основании результатов оценки, проведенной более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды. Обратная норма закона применима только при совершении сделки, а не при внесении в ее условия изменений. Местным нормативным актом установлены универсальные требования к дате оценки, применяемые как при совершении сделки, так и для принятия судебного акта. В договоре аренды должны быть отражены сведения о рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 28.03.2012 в размере 10 967 522 рубля. Общество, обращаясь в суд, не допустило злоупотребление правом. Обе стороны договора аренды рассматривают изменение рыночной стоимости земли за 2012-2016 годы в городе-курорте Геленджике как незначительное и не требующее новой оценки. Арендатор вправе требовать изменения договора на основании оценки рыночной стоимости на иную дату, чем та дата, на которую осуществил оценку арендодатель. Изменение рыночной стоимости земельного участка является основанием для пересмотра арендной платы за земельный участок в одностороннем порядке по требованию арендодателя, а в случае наличия разногласий - в судебном порядке. В предмет доказывания по такому делу входит недостоверность рыночной стоимости, определенной арендодателем, и действительный размер рыночной стоимости объекта аренды на ту же дату. У арендатора отсутствует право требовать пересмотра арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик с 24.04.2009, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав от 14.05.2014. Кадастровый учет земельного участка осуществлен 12.03.2009 (кадастровый паспорт от 12.03.2009). Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для эксплуатации пляжа на 10 лет. Согласно пункту 2.1 договора аренды расчет арендной платы за земельный участок изложен в приложении к договору. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора в размере 411 320 рублей 50 копеек. Сторонами согласована возможность ее пересмотра по требованию арендодателя в связи с изменениями нормативно-правовой базы. На момент заключения договора аренды арендная плата определена по формуле, включающей базовую ставку и коэффициенты. Запись о договоре аренды с номером регистрации 23-23-12/094/2009-169 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 27.10.2009.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", которым допускается определение арендной платы как произведения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды оценки, и ставки арендной платы с возможностью изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (не чаще чем 1 раз в год) и ее перерасчетом по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Постановлением администрации от 20.05.2011 в„– 1126 утверждены аналогичные Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - утвержденные постановлениями губернатора от 27.01.2011 в„– 50 и администрации от 20.05.2011 в„– 1126 Правила определения размера арендной платы).
В связи с названными изменениями нормативной базы, администрация направила обществу приложение к договору аренды, согласно которому расчет арендной платы за земельный участок предложено производить от рыночной стоимости земельного участка в размере 257 902 983 рублей с применением ставки 1,5 процента и коэффициентов инфляции. На 2015 год арендная плата составила 4 521 076 рублей 37 копеек. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" от 28.03.2012 в„– 212-Н/03/2012, выполненного по заказу управления имущественных отношений администрации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2015 по делу в„– А32-17751/2014 обществу отказано в признании недостоверной названной величины рыночной стоимости земельного участка. Суд указал на недопустимость оспаривания стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, в рамках отдельного иска к оценщику после заключения договора, издания акта государственного органа либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица с применением названных результатов оценки. В результате проведенной по названному делу судебной экспертизы экспертом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную в отчете от 28.03.2012 в„– 212-Н/03/2012 дату оценки установлена равной 10 967 522 рублям.
Полагая, что стороны вправе требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства, общество в целях внесения в арендные отношения правовой определенности направило администрации письмо от 03.06.2015 с предложением о внесении в договор аренды земельного участка изменений, обусловленных изменениями утвержденных постановлением администрации от 20.05.2011 в„– 1126 Правил определения размера арендной платы, и с проектом соответствующего соглашения, в котором рыночная стоимость земельного участка в целях расчета арендной платы за 2012-2015 годы указана равной 10 967 522 рублям. Письмом от 23.06.2015 в„– 110-15-8180/15-36-02 администрация отказалась от подписания соглашения, сославшись на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2015 по делу в„– А32-17751/2014, что послужило основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
Договор, в силу статей 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть изменен по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных законами или договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде и при их изменении в судебном порядке считаются измененными с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта.
Арендная плата по заключенным после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий таких договоров аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 в„– 12404/09, от 17.04.2012 в„– 15837/11, от 17.12.2013 в„– 10782/13).
Утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации распространяются только на арендные отношения, объектом аренды в которых является земельный участок, находящийся в федеральной собственности. Утвержденные постановлением губернатора от 27.01.2011 в„– 50 Правила определения размера арендной платы применимы только по отношению к земельным участкам, находящимся в региональной собственности, или по отношению к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Данные нормативные акты и внесенные в них изменения не могли служить основанием изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Пунктами 4.3, 5.1 применимых в рассматриваемом случае утвержденных постановлением администрации от 20.05.2011 в„– 1126 Правил определения размера арендной платы предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка не чаще 1 раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Названная норма муниципального нормативного акта не может быть истолкована как допускающая применение при перерасчете размера арендной платы результатов оценки, проведенной более чем за шесть месяцев до такого перерасчета.
В пунктах 3, 13 постановления от 04.04.2014 в„– 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия). Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства.
Общество не подтвердило недостоверность применяемого администрацией отчета, несмотря на предложение суда, не воспользовалось правом на инициирование проведения по делу судебной экспертизы. Результаты проведенной в рамках дела в„– А32-17751/2014 судебной экспертизы признаны неприменимыми в целях расчета арендной платы и внесения соответствующих изменений в договор аренды, в том числе и в связи с превышением срока, прошедшего с момента оценки, над установленным нормативными актами предельным шестимесячным сроком. Доказательства величины рыночной стоимости земельного участка на дату рассмотрения спора не представлены. У суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения заявленных требований.
Кроме того, суд кассационной инстанции с учетом цели предоставления обществу земельного участка в аренду (для эксплуатации пляжа), считает необходимым отметить следующее. Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса следует открытый характер перечня территорий общего пользования, к которым отнесены и пляжи. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 в„– 15248/10 сформулирована правовая позиция о недопустимости выделения земельного участка, относящегося к землям (территориям) общего пользования, и предоставления его в пользование конкретному лицу.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 по делу в„– А32-23530/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------