АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2016 г. по делу в„– А32-10504/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - Персиановского фонда содействия развитию деятельности Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Донского государственного аграрного университета (ИНН 6125025428, ОГРН 1066100043910), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубань-сервис" (ИНН 2308106130, ОГРН 1052303663610), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Финансовая Компания", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Щедрина Олега Геннадьевича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Персиановского фонда содействия развитию деятельности Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Донского государственного аграрного университета на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А32-10504/2014, установил следующее.
Персиановский фонд содействия развитию деятельности Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Донского государственного аграрного университета (далее - фонд) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-сервис" (далее - общество) о признании действительными договоров купли-продажи нежилых помещений в„– 136-138, 139-141, 143-145, 146-148, 149-151, 152-154, 155 по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, заключенных фондом и обществом в лице агента - ООО "Черноморская Финансовая Компания"; о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в„– 136, 137, 138 общей площадью 34,0 кв. м; 139, 140, 141 общей площадью 38,5 кв. м; 143, 144, 145 общей площадью 31,0 кв. м; 146, 147, 148 общей площадью 23,7 кв. м; 149, 150, 151 общей площадью 23,9 кв. м; 152, 153, 154 общей площадью 24,1 кв. м; 155 общей площадью 20,5 кв. м, расположенные на 2-м этаже по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, с общества на фонд; а также о взыскании с ответчика убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (уточненные требования в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда первой инстанции от 19.10.2015, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда от 26.01.2016, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на недоказанность фондом, как покупателем, факта оплаты имущества и владение им на момент рассмотрения спора. Судебные акты в части требования о признании договоров действительными мотивированы избранием истцом ненадлежащего способа защиты права не способным привести к его восстановлению. Отказывая во взыскании убытков, суды отметили, что истцом не заявлен и не доказан какой-нибудь определенно выраженный размер убытков (не указана сумма).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Черноморская Финансовая Компания", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) и Щедрин О.Г.
В кассационной жалобе фонд просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что передача спорного имущества продавцом во владение покупателю отражена непосредственно в тексте договоров, которым придана сила актов приема-передачи. Кроме того, истцом подтверждено несение бремени содержания имущества (проведен ремонт), и ответчик в отзыве на иск признает факт владения помещениями со стороны истца. То обстоятельство, что в настоящее время помещения стоят закрытые и ими никто не пользуется не имеет юридического значения, поскольку покупателю они были переданы. Фонд считает, что требования о признании договоров действительными вызвано тем, что общество безосновательно ставит факт заключения данных договоров под сомнение.
Отзывы на жалобу не поступили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что ООО "Черноморская Финансовая Компания", действующая в качестве агента общества по договору от 26.03.2010 (продавец) и фонд (покупатель) заключили ряд предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений:
- договор от 22.11.2010 в„– пд-23 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещения в„– 155 площадью 20,5 кв. м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 050 тыс. рублей с уплатой аванса в размере 30 тыс. рублей в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;
- договор от 22.11.2010 в„– пд-24 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений в„– 152-154 площадью 28,3 кв. м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 490 тыс. рублей с уплатой аванса в размере 30 тыс. рублей в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;
- договор от 22.11.2010 в„– пд-25 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений в„– 149-151 площадью 28,1 кв. м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 490 тыс. рублей с уплатой аванса в размере 30 тыс. рублей в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;
- договор от 22.11.2010 в„– пд-26 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений в„– 146-148 площадью 27,9 кв. м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 490 тыс. рублей с уплатой аванса в размере 30 тыс. рублей в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;
- договор от 22.11.2010 в„– пд-27 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений в„– 143-145 площадью 27,9 кв. м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 810 тыс. рублей с уплатой аванса в размере 30 тыс. рублей в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;
- договор от 22.11.2010 в„– пд-28 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений в„– 139-141 площадью 27,9 кв. м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 2 240 тыс. рублей с уплатой аванса в размере 30 тыс. рублей в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;
- договор от 22.11.2010 в„– пд-29 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений в„– 136-138 площадью 39,5 кв. м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 2 млн рублей с уплатой аванса в размере 30 тыс. рублей в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора.
Во всех названных договорах указано, что планируемый срок ввода в эксплуатацию гостиницы - первый квартал 2011 года. Продавец обязуется в течение 60 календарный дней с даты ввода объекта в эксплуатацию зарегистрировать свое право собственности. Заключение основного договора предусмотрено в течение 30 рабочих дней с даты регистрации права продавца.
Во исполнение условий указанных предварительных договоров истцом произведена оплата авансовых платежей следующими платежными поручениями:
- от 1612.2010 в„– 160 на сумму 30 тыс. рублей по договору от 22.11.2010 в„– пд-23;
- от 1612.2010 в„– 162 на сумму 30 тыс. рублей по договору от 22.11.2010 в„– пд-24;
- от 1612.2010 в„– 163 на сумму 30 тыс. рублей по договору от 22.11.2010 в„– пд-25;
- от 1612.2010 в„– 164 на сумму 30 тыс. рублей по договору от 22.11.2010 в„– пд-26;
- от 1612.2010 в„– 165 на сумму 30 тыс. рублей по договору от 22.11.2010 в„– пд-27;
- от 1612.2010 в„– 166 на сумму 30 тыс. рублей по договору от 22.11.2010 в„– пд-28;
- от 1612.2010 в„– 161 на сумму 30 тыс. рублей по договору от 22.11.2010 в„– пд-29.
Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на данные помещения зарегистрированы за обществом в 2011 году (апрель - июнь).
В обоснование требований истцом представлены основные договоры купли-продажи, заключенные обществом в лице агента ООО "Черноморская Финансовая Компания" (агентский договор от 26.03.2010, доверенность от 23.05.2011) и фондом в отношении указанных помещений. Всего семь договоров без указания номера и даты их заключения.
Согласно пунктам 2.2 договора денежные средства в полном объеме перечислены покупателем на расчетный счет агента до подписания данных договоров.
В силу пункта 4.1 договоров до момента их подписания продавец передал покупателю документы и ключи, в связи с чем договорам придана сила актов приема-передачи.
В материалы дела представлены платежные поручения от 23.04.2013, подтверждающие факт перечисления фондом в счет агента - ООО "Черноморская Финансовая Компания" денежных средств в следующих размерах: в„– 43 на сумму 270 тыс. рублей за помещения в„– 136-138; в„– 44 на сумму 270 тыс. рублей за помещения в„– 139-141; в„– 45 на сумму 270 тыс. рублей за помещения в„– 143-145; в„– 46 на сумму 270 тыс. рублей за помещения в„– 146-148; в„– 47 на сумму 270 тыс. рублей за помещения в„– 149-151; в„– 48 на сумму 270 тыс. рублей за помещения в„– 152-154, в„– 49 на сумму 270 тыс. рублей за помещение в„– 155.
Несмотря на указание в договорах на полный расчет сторон, ответчик отрицает факт получения платы в полном объеме, признает заключение предварительных договоров, однако выражает сомнение в существовании основных договоров, возражает против понуждения его к регистрации перехода права в отсутствие полной оплаты, завладение помещениями со стороны истца считает незаконным.
Полагая, что договоры купли-продажи спорных помещений нуждаются в судебном подтверждении их действительности по причине выраженных ответчиком сомнений, а также считая, что имеются основания для принудительной регистрации перехода права на спорные помещения от ответчика к истцу, последний обратился с настоящими требованиями в суд.
При вынесении оспариваемых судебных актов суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи. Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 16 Федерального закона 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.В силу пункта 2 статьи 65 Кодекса, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с правилами статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пунктах 60 - 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 в„– 10/22) даны следующие разъяснения о порядке рассмотрения требований, заявленных в соответствии со статьей 551 Кодекса.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Кодекса, статья 398 Кодекса) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Рассматривая требование о регистрации перехода права, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Регистрация перехода права является завершающим элементом, создающим типичные для договора купли-продажи недвижимости правовые последствия в виде перехода права.
В суде апелляционной инстанции истец подтвердил, что фактическое владение спорными помещениями не осуществляет.
Истец также подтвердил, что оплата в полном размере им не произведена.
Довод о неполноте платежей также проверен путем получения ответа из ОАО "Крайинвестбанк" и в суде апелляционной инстанции истцом не отрицался.
Суды, руководствуясь статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив, что фондом не представлены доказательства владения спорными помещения и исполнения обязанности по оплате недвижимости имущества в полном объеме, учитывая разъяснения содержащиеся в пунктах 60 - 62 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22, пришли к обоснованному выводу о том, что при таких обстоятельствах иск, заявленный в порядке статьи 551 Кодекса, удовлетворению не подлежит.
Довод истца о том, что наличие долга по оплате недвижимости не является препятствием к применению правил статьи 551 Кодекса был предметом оценки судов и правомерно отклонен.
Суды правомерно указали, что в данном случае действия ответчика по отказу подать заявление в управление о регистрации перехода права подлежат оценке с точки зрения правил, закрепленных в статье 328 Кодекса. Такие действия являются для продавца правомерным приостановлением исполнения своих обязанностей в рамках договора ввиду неисполнения обязанностей покупателя.
Довод фонда о допустимости использования в рассматриваемом споре такого способа защиты как признание договоров действительными подлежит отклонению.
Суды правомерно указали, что констатация действительности договоров не создает сама по себе для истца сколько-нибудь значимого правового эффекта, то есть не достигается цели обращения в суд, в силу чего отказ в удовлетворении исковых требований в соответствующей части правомерен (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты. Договор либо может быть признан недействительным, либо стороны вправе требовать его исполнения предусмотренными способами, либо вправе отказываться от его исполнения, требуя расторжения договора и возмещения убытков.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 по делу в„– А32-10504/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.В.УЛЬКО

Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА


------------------------------------------------------------------