АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2016 г. по делу в„– А32-28913/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии от истца -администрации муниципального образования Абинский район (ИНН 2323023753, ОГРН 1042313647749) - Трутьева В.Н. (доверенность от 20.04.2016), от ответчика - Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (ИНН 2310109594, ОГРН 1052335018900) - Федорова С.Н. (доверенность от 18.04.2016), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Абинский район на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу в„– А32-28913/2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
Администрация муниципального образования Абинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (далее - организация) о взыскании долга по арендной плате по договору от 13.10.2009 в„– 0100009250 в сумме 178 366 рублей 65 копеек, неустойки в размере 7266 рублей 65 копеек, а также о расторжении данного договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 (судья Левченко О.С.) с организации в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 178 366 рублей 65 копеек за период с 01.01.2014 по 01.07.2014, неустойка по состоянию на 04.06.2014 в размере 7266 рублей 65 копеек. Суд также принял решение о расторжении договора аренды земельного участка. Судебный акт мотивирован наличием у арендодателя права на определение размера арендной платы по договору на основании действующих нормативных правовых актов. Расчет арендной платы и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей признан судом обоснованным. Нарушение арендатором предусмотренной договором обязанности по своевременному внесению арендной платы суд признал достаточным основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 решение от 12.12.2014 отменено в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора аренды и изменено в части взыскания неустойки. Резолютивная часть решения от 12.12.2014 изложена в следующей редакции: "Взыскать с Краснодарской краевой общественной организации клуб спортивной охоты "Кубанская охота" в пользу администрации муниципального образования Абинский район пеню с 10.01.2014 по 13.01.2014 в размере 38 рублей 52 копеек. В удовлетворении остальных требований отказать". Суд апелляционной инстанции установил, что расчет арендной платы за использование ответчиком земельного участка в спорный период произведен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Истец в качестве базы для расчета арендной платы использовал рыночную стоимость земельного участка (т. 2, л.д. 12). В целях определения рыночной стоимости земельного участка по делу назначена судебная экспертиза. В соответствии с заключением судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 7841 кв. м (кадастровый номер 23:01:0803000:1002) составляет 19 343 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью 41 135 кв. м (кадастровый номер 23:01:0803000:1001) - 101 478 рублей (т. 3, л.д. 74). Администрация результаты экспертизы не оспорила, документы, подтверждающие указанную в расчете арендной платы цену земельных участков, не представила как изначально, так и по предложению апелляционного суда (определение от 25.01.2016). Подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 в„– 50 установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Довод администрации о необходимости применения ставки арендной платы, указанной в пункте 7 приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку данная ставка применяется при расчете арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края. Земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, относятся к иной категории земель. В соответствии с пунктом 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 в„– 50, арендная плата в данном случае рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка (руб.), определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы (%). Суд апелляционной инстанции установил, что арендатор на основании платежных поручений от 13.01.2014 в„– 5 и от 04.04.2014 в„– 27 произвел арендные платежи в соответствии с графиком оплаты, предусмотренным договором аренды. Внесенная ответчиком арендная плата превышает размер долга, исчисленного от рыночной стоимости земельных участков, определенной на основании результатов судебной экспертизы и ставки арендной платы, названной в подпункте 4 пункта 1 постановления в„– 50. Поскольку заявленная истцом задолженность по арендной плате отсутствует, оснований для досрочного расторжения договора, так и для взыскания арендной платы за период, указанный истцом, суд апелляционной инстанции не усмотрел. В то же время апелляционный суд установил, что при перечислении 13.01.2014 арендной платы в размере 35 022 рублей ответчик допустил просрочку платежа на 4 дня. Установленная договором неустойка за указанный период составляет 38 рублей 52 копейки (35 022 рубля х ((8,25% /300) х 4). Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 19.02.2016. Податель жалобы полагает, что при расчете арендной платы за спорный участок администрация правомерно применила рыночную стоимость земельных участков, указанную в отчетах от 31.05.2012, подготовленных ООО "Аудит Консалт Право". Рыночная стоимость земельных участков, определенная судебным экспертом, существенно отличается от сведений, представленных истцом. В отзыве администрация оспорила результаты судебной экспертизы. Кроме того, в пункте 2.2 договора аренды, а также в пункте 5.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 в„– 50, предусмотрена возможность пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующего соответствующие правоотношения. Истец полагает, что представленный им расчет долга по арендной плате и неустойки, составленный на основании отчетов, подготовленных ООО "Аудит Консалт Право", не противоречит законодательству Российской Федерации и Краснодарского края. Суд апелляционной инстанции неправомерно отнес на администрацию судебные расходы, поскольку рыночную стоимость участков администрация не определяла.
В заседании представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель организации полагал, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Кассационный суд объявлял перерыв в судебном заседании до 12 часов 10 минут 04 мая 2016 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 13.10.2009 администрация (арендодатель) и организация (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, согласно которому арендатору предоставлены в пользование земельные участки из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенные по адресу (имеющие адресные ориентиры): Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного кордона, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенные для организации хозяйства клуба спортивной охоты: земельный участок площадью 7841 кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1002; земельный участок площадью 41 135 кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1001.
Договор действует в течение 49 лет до 12.10.2058 (пункт 7.2) и зарегистрирован в установленном порядке.
Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 13.10.2009 (пункт 1.3).
В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата исчисляется от установленного приложением к договору размера арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.1. договора, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Управление муниципальной собственности администрации муниципального образования Абинский район (далее - управление) в письме от 04.07.2014 в„– 5817 предложило арендатору в добровольном порядке погасить долг по договору от 13.10.2009, указало на наличие права арендодателя принять решение о прекращении пользования участком и досрочном расторжении договора (т. 1, л.д. 13, 14).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств управление направило в адрес организации письмо от 22.07.2014 в„– 6313 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 15-17).
Администрация, полагая, что арендатор не устранил допущенные нарушения условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее - Земельный кодекс) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку в отношении спорных земельных участков государственная собственность не разграничена (т. 1, л.д. 19, 20), арендная плата по договору, заключенному с организацией, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст соответствующих изменений.
При определении размера арендной платы по договору в спорный период следовало применять постановление от 27.01.2011 в„– 50.
В соответствии с данным нормативным правовым актом размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, относящихся к неразграниченной государственной собственности на территории Краснодарского края, определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости предоставленные ответчику земельные участки относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения (т. 1, л.д. 25, 26).
Подпункт 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 в„– 50 с 01.04.2012 устанавливает ставку арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельных участков, относящихся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
В соответствии с пунктом 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 в„– 50, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы. В силу пункта 4.3 данных Правил при изменении арендной платы в связи изменением рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы.
С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 (т. 3, л.д. 5-95), а также внесенных ответчиком платежей по договору (т. 1, л.д. 31-41), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у организации долга по арендной плате в заявленный истцом период (с 01.01.2014 по 01.07.2014).
Администрация, ссылаясь в качестве основания для расчета арендной платы в спорный период (исходя из рыночной стоимости участка), на отчеты от 31.05.2012 (т. 1, л.д. 43-47), не учитывает следующее.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Поскольку в нарушение приведенной нормы, а также пунктов 4.1 и 4.3 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 в„– 50, администрация не представила в материалы дела отчет об оценке, который мог быть использован для расчета размера арендной платы в спорный период (с 01.01.2014 по 01.07.2014), апелляционный суд правомерно руководствовался результатами проведенной по делу судебной экспертизы.Иные доказательства, позволяющие определить актуальную рыночную стоимость земельного участка, администрация не представила, поэтому несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Выводы суда апелляционной инстанции в части требований о расторжении договора и о взыскании неустойки по договору соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Судебные расходы распределены судом апелляционной инстанции по правилам статьи 110 Кодекса.
Апелляционный суд всесторонне, полно и объективно исследовал представленные сторонами доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
С учетом изложенного основания для отмены постановления от 19.02.2016 по доводам жалобы отсутствуют.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу в„– А32-28913/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------