АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. по делу в„– А32-37761/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Каисса-21 век" (ИНН 7729382054, ОГРН 1027739151824), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.,) по делу в„– А32-37761/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Каисса-21 век" (далее - общество) о расторжении договора от 12.08.2009 в„– 4900771463 аренды земельного участка площадью 5610 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402013:213, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122 (далее - договор аренды, земельный участок).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016, в иске отказано по мотивам соблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора, невозможности освобождения земельного участка и возврата его администрации в связи с нахождением на нем принадлежащего обществу недвижимого имущества, отсутствия признаков существенности в допущенном обществом нарушении условий договора аренды, погашения обществом задолженности по арендной плате до принятия решения по настоящему делу.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на существенности допущенного обществом нарушения условий договора аренды, выразившемся в невнесении арендной платы за пользование земельным участком.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для эксплуатации здания административного корпуса со столовой с 12.08.2009 по 12.08.2058. В связи с отнесением земельного участка к муниципальной собственности города-курорта Сочи и государственной регистрацией этого права администрация и общество дополнительным соглашением от 08.10.2013 внесли в договор аренды соответствующие изменения (в наименование арендодателя и номер договора - в„– 4900771463). Разрешенным использованием земельного участка в государственном кадастре недвижимости значится эксплуатация гостиницы. На земельном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности пансионат с кафе, что подтверждено актом осмотра, свидетельством о государственной регистрации права, техническим паспортом, фотоматериалами. Запись о праве собственности общества на данный объект внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.11.2010 на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2005 по делу в„– А32-46725/2004.
Арендная плата подлежала начислению с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и внесению в бюджет по отдельному платежному документу за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября текущего года. Арендодателю предоставлено право на инициирование досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
Письмом от 29.07.2014 в„– 14107/02-05-16 администрация потребовала от общества погашения задолженности по арендной плате и пене в 10-дневный срок, а письмом от 28.08.2014 в„– 17972/20-05-16 предложила обществу расторгнуть договор аренды.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. При этом в пункте 23 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13; далее - постановление Пленума в„– 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора даже после уплаты долга. Погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков не исключает возможности квалификации такого нарушения как существенного и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора аренды.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что длительный срок аренды земельного участка, нахождение на нем принадлежащего обществу недвижимого имущества и невозможность освобождения объекта аренды после расторжения договора, погашение арендатором задолженности в рассматриваемом случае опровергают довод администрации о существенности допущенного ответчиком нарушения договорных условий и препятствуют удовлетворению требования о расторжении договора аренды.
Согласно части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса, арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. Доводы кассационной жалобы направлены на признание судом кассационной инстанции в нарушение приведенного процессуального положения не установленных или отвергнутых судом апелляционной инстанции обстоятельств. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 по делу в„– А32-37761/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------