АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. по делу в„– А32-13257/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии от истца -администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910) - Барышевой Л.В. (доверенность от 23.09.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань" (ИНН 2355003125, ОГРН 1022304922001) - Софьиной О.В. (доверенность от 12.08.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-13257/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Оздоровительный центр "Кубань" (далее - общество) о взыскании 10 275 021 рубля 27 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2013 по 23.03.2015, а также 1 648 874 рублей 39 копеек пени за период с 10.01.2013 по 23.03.2015 (т. 1, л.д. 118, 119).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2016, исковое заявление удовлетворено. Суды пришли к выводу о доказанности наличия у общества долга по договору аренды земельного участка, расчет которого произведен истцом на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Суды отклонили довод ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы по договору прекратилась с 27.02.2015 (дата заключения договора купли-продажи земельного участка), поскольку факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на земельный участок публичной собственности арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка. Суд апелляционной инстанции также отклонил доводы общества о том, что при расчете подлежащей взысканию суммы долга необходимо учитывать ограничение в виде двойной ставки земельного налога (в размере 0,04% от кадастровой стоимости) для участков, предоставленных для жилищного строительства, поскольку на спорном земельном участке отсутствуют жилые строения, строительство жилья не велось, в то время как он фактически эксплуатировался для гостиничного бизнеса с использованием расположенных на нем нежилых объектов.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 15.10.2015 и постановление от 27.01.2016. Податель жалобы полагает, что при расчете арендной платы за спорный участок неверно применена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости. В соответствии с требованиями пункта 1.3. Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 в„– 50, при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. Спорный земельной участок предоставлен ответчику, в том числе и в целях жилой застройки, поэтому подлежит применению ставка земельного налога, установленная решением Совета Новомихайловского городского поселения Туапсинского района от 20.11.2009 в„– 21 "Об установлении земельного налога на территории Новомихайловского городского поселения Туапсинского района" в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, как в отношении участка, предоставленного для жилищного строительства. Судебные инстанции не приняли во внимание доводы общества о наличии переплаты по договору при условии применения надлежащей ставки арендной платы. Кроме того, с общества без достаточных оснований взыскана неустойка, поскольку в период действия договора арендные платежи зачислялись на счет истца в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
В отзыве администрация указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель администрации полагал, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования Туапсинский район от 28.03.2008 в„– 484 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 28.03.2008 заключили договор в„– 3300003568 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 120 666 кв. м (кадастровый номер 23:33:0107003:0057), расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, о/ц "Кубань", в целях эксплуатации оздоровительного центра "Кубань" (т. 1, л.д. 18-21). Запись о государственной регистрации договора аренды в установленном порядке внесена в ЕГРП.
В дополнительном соглашении от 25.11.2009 к данному договору стороны указали, что земельный участок предоставляется в целях строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц, а также внесли изменения в порядок расчета арендной платы.
Согласно разделу 3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 25.11.2009) сумма ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 2 848 200 рублей 26 копеек (базовая ставка арендной платы - 8,43 руб. / кв. м, коэффициент целевого использования - 2).
Арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 2.4. договора).
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
На основании договора от 27.02.2015 в„– 2821 купли-продажи в ЕГРП 24.03.2015 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0107003:0057 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.03.2015 серии 23-АН в„– 752133; т. 1, л.д. 59, 60, 92).
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Туапсинский район, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства по договору аренды, направило арендатору претензию об устранении допущенных нарушений (т. 1, л.д. 8).
Поскольку требования претензии общество не исполнило, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор от 28.03.2008 в„– 3300003568 земельного участка, относящегося к публичной собственности (т. 1, л.д. 13), заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (взысканию судом) исходя из нормативно установленных методики и ставок.
Из постановления от 28.03.2008 в„– 484 следует, что договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (т. 1, л.д. 18).
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.3. Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 в„– 50, при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.
Суды установили, что согласно решению Совета Новомихайловского городского поселения Туапсинского района от 20.11.2009 в„– 21 "Об установлении земельного налога на территории Новомихайловского городского поселения Туапсинского района" ставка земельного налога (в % к кадастровой стоимости) для земельного участка с видом разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц" составляет 1% (т. 1, л.д. 102).
Примененная истцом в соответствии с постановлением от 27.01.2011 в„– 50 ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка (с учетом его нахождения в с. Ольгинка Туапсинского района Краснодарского края) не превышает значения двойной ставки земельного налога для данного земельного участка.
При проверке доводов ответчика о необходимости применения ставки земельного налога для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, суды указали, что на спорном участке отсутствуют жилые строения, строительство жилья не велось, в то время как он фактически эксплуатировался для гостиничного бизнеса с использованием расположенных на нем нежилых помещений, в том числе рабочей столовой площадью 116,9 кв. м, дома для отдыха (назначение - нежилое) площадью 260,1 кв. м, дома для отдыха (назначение - нежилое) площадью 682,2 кв. м, дома для отдыха (назначение - нежилое) площадью 449,8 кв. м, нежилого здания площадью 703,1 кв. м, нежилого здания (магазин) площадью 72,9 кв. м, медицинского корпуса (назначение - нежилое) площадью 135,4 кв. м, магазина-бара площадью 130 кв. м, административного здания площадью 334,9 кв. м (т. 2, л.д. 62-93).
Данные выводы судебных инстанций надлежит признать верными с учетом следующего.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, относящегося к публичной собственности, связан определенным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельный кодекс устанавливает различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо изменение вида разрешенного использования земельного участка в целях обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
В рассматриваемый период особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка на основании ненормативного правового акта органа местного самоуправления (постановление главы муниципального образования Туапсинский район от 07.05.2009 в„– 1151 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка ООО "ОЦ" "Кубань"), в результате которого участок фактически предоставлен для жилищного строительства вне процедуры торгов, противоречит приведенной норме Земельного кодекса.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 в„– 13016/11).
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление спорного земельного участка осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством (постановление главы муниципального образования Туапсинский район от 28.03.2008 в„– 484; т. 1, л.д. 18). Внесение дополнительным соглашением от 25.11.2009 изменений в договор аренды от 28.03.2008 в„– 3300003568 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка (с "эксплуатации оздоровительного центра" на "строительство и эксплуатацию коттеджного поселка и гостиниц"), по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы в статье 30.1 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) и одинаковы для всех лиц, заинтересованных в таком строительстве.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2014 по делу в„– А32-37829/2013 (т. 1, л.д. 110-117) приведенные выводы не опровергает.
При таких обстоятельствах размер долга ответчика по договору аренды определен судебными инстанции в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, а также с учетом содержания представленных в дело доказательств (т. 1, л.д. 118-122).
При определении периода образования задолженности судебные инстанции учитывали разъяснения, приведенные в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходили из того, что в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Установив обстоятельства просрочки внесения арендной платы по договору (исходя из размера, определенного в соответствии с требованиями нормативных правовых актов), суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для взыскания с общества неустойки (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).
Аргумент ответчика о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм процессуального права противоречит содержанию протокола (т. 1, л.д. 126) и аудиозаписи судебного заседания от 14.10.2015 (аудиофайл "СЗ_2015-10-14_17-50"), поэтому отклоняется арбитражным судом округа.
Иные доводы общества рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.
Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 15.10.2015 и постановления от 27.01.2016 по доводам жалобы общества отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика (статья 110 Кодекса).
Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения решения от 15.10.2015 и апелляционного постановления от 27.01.2016, принятое на основании определения от 24.03.2016, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2016 по делу в„– А32-13257/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------