АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2016 г. по делу в„– А32-39192/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера" (ИНН 2320111680, ОГРН 1032311679333) - Сгибнева И.К. (доверенность от 01.10.2015), в отсутствие представителя ответчика - департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу в„– А32-39192/2015, установил следующее.
ООО "Сочинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о возложении на департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) обязанности заключить дополнительное соглашение в„– 1 к договору от 06.07.2010 в„– 4900005864 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды в редакции истца.
Решением от 24.03.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.06.2016, заявленные требования удовлетворены частично. На департамент возложена обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение в„– 1 к договору от 06.07.2010 в„– 4900005864 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды путем изложения абзаца 3 пункта 1.3 дополнительного соглашения в„– 1 в следующей редакции: "3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50, отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517 и составляет 339 630 (триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано, распределены судебные расходы. Относительно пункта 3.2 договора в редакции общества суды со ссылкой на пункт 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) указали, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). Поскольку рассматриваемый участок не относится к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления в„– 210 категориям, - арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости земельного участка. Решением в„– 28/26 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, созданной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.12.2011 в„– 1/512 кадастровая стоимость земельного участка площадью 1670 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302033:43 по Курортному проспекту в районе санатория "Орджоникидзе" в Хостинском районе г. Сочи установлена в размере рыночной стоимости, равной 22 642 тыс. рублям (согласно отчету об оценке). Следовательно, размер арендной платы, включенный в спорный пункт договора (3.2), составляет 339 630 рублей в год (22 642 тыс. рублей х 1,5%). В отношении пунктов 2.1 и 3.1 договора суды указали, что истцу как арендатору должно было быть известно о предоставлении ему участка однократно для завершения строительства объекта сроком на три года на основании распоряжения от 01.04.2010 в„– 124-р. Истец не предпринял действий по своевременному оформлению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды. Препятствия к осуществлению деятельности, направленной на завершение строительства объекта в период с 16.07.2013 по 08.08.2015, у общества не имелось.
В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, настаивая на отсутствии оснований для внесения изменений в договор от 06.07.2010 в„– 4900005864. Размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом от 27.04.2015 в„– 001/50-2015 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы и составляет 2 020 470 рублей. В соответствии со статьями 12, 13 Закона в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В отзыве (возражениях) на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив вместе с тем, что суды не приняли во внимание мораторий на строительство (с 01.01.2013 по 01.07.2014), явившийся препятствием для продолжения строительных работ. О пролонгации договора аренды общество обратилось в административный орган 28.12.2012, постановлением администрации от 16.07.2013 в„– 1548 установлен новый срок аренды - три года, однако проект дополнительного соглашения получен только 08.08.2015. Ссылка судебных инстанций на положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) неправомерна, поскольку они вступили в законную силу с 01.03.2015, постановление администрации в„– 1548 издано 16.07.2013, то есть в период действия предыдущей редакции данного Кодекса. Общество не обращалось в администрацию по вопросу заключения нового договора аренды для завершения строительства (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). Применив приведенную норму в новой редакции, суды фактически лишили общество возможности в будущем воспользоваться данным правом.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве (возражениях) на кассационную жалобу. Ответчик явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечил, извещен согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, указанные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок площадью 1670 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302033:43 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 24.11.2015 в„– 23/242/001/2015-2004 (т. 1, л.д. 40).
На указанном участке находится объект незавершенного строительства степенью готовности 64%, принадлежащий на праве собственности обществу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.04.2013 серии 23-АЛ в„– 385405 (т. 1, л.д. 18).
Распоряжением администрации от 01.04.2010 в„– 124-р обществу предоставлен в аренду сроком на 3 года из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1670 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302033:43) для размещения туристического офис-центра по Курортному проспекту в районе санатория "Орджоникидзе" в Хостинском районе города Сочи (т. 1, л.д. 11).
6 июля 2010 года во исполнение названного распоряжения департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор в„– 4900005864 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) сроком действия - с момента государственной регистрации до 01.04.2013, (зарегистрирован 23.12.2010; т. 1, л.д. 12-17).
Постановлением администрации от 16.07.2013 в„– 1548 по заявлению общества последнему установлен новый срок аренды - три года "для размещения туристического офис-центра" (т. 1, л.д. 19, 20), распоряжение администрации от 01.04.2010 в„– 124-р признано утратившим силу.
8 августа 2015 года общество получило от администрации проект дополнительного соглашения от 12.05.2015 в„– 1 к договору аренды земельного участка от 06.07.2010 в„– 4900009732 (т. 1, л.д. 21, 22).
Не согласившись с пунктами 1.2 и 1.3 дополнительного соглашения относительно пунктов 2.1, 3.1, 3.2 договора аренды, а именно: "2.1 Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 16.07.2018"; "3.1 Исчисление арендной платы устанавливается с 16.07.2013 до 16.07.2016"; "3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.04.2015 в„– 001/50-2015 и составляет 2 020 470 (Два миллиона двадцать тысяч четыреста семьдесят) рублей" (т. 1, л.д. 21-23), общество в порядке пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) направило в адрес департамента протокол разногласий по спорным условиям, предложив свою редакцию.
Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302033:43 носит регулируемый характер. Поэтому суды правильно указали, что условия пункта 3.2 договора аренды должны определяться исходя из принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Постановлением в„– 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ.
Согласно пункту 5.7 постановления в„– 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что рассматриваемый земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления в„– 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50, согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества в части возложения на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение в„– 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 06.07.2010 в„– 4900005864, изложив абзац 3 пункта 1.3 дополнительного соглашения в редакции истца: "3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50, отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517 и составляет 339 630 (триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей".
В кассационной жалобе департамент, повторяя доводы апелляционной жалобы, не приводит каких-либо иных доводов о несогласии с судебными актами.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Поддерживая судебные акты по существу спора, общество в то же время в приведенных возражениях на кассационную жалобу не согласно со ссылкой судебных инстанций на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, поскольку постановление в„– 1548 об установлении нового срока аренды "для размещения туристического офис-центра" издано ранее - 16.07.2013.
Исходя из предмета заявленных требований, материалов дела, коллегия арбитражного суда округа считает, что вывод судебных инстанций о предоставлении обществу однократно земельного участка в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса надлежит исключить из мотивировочной части решения от 24.03.2016. В то же время данный вывод не повлиял на правильность принятых по делу судебных актов по существу, доводы кассационной жалобы в части отказа в удовлетворении исковых требований не приведены.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых решения и апелляционного постановления (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе арбитражный суд округа не рассматривает, поскольку заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу в„– А32-39192/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------