АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. по делу в„– А32-7053/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенность от 23.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Варюша" (ИНН 2318005653, ОГРН 1022302792930) - Тавадяна А.А. (директор) и Абрамовой К.Р. (доверенность от 16.03.2015), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Находка" (ИНН 2318003007, ОГРН 1022302792500), третьего лица - Абделхафес Ирины Евгеньевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью "Находка" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2015 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу в„– А32-7053/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Варюша" (далее - общество) и к ООО "Находка" о сносе самовольных построек.
В ходе судебного разбирательства администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила заявленные требования и просила обязать общество освободить земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:01090032:1006 и 23:49:0109025:13, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Победы, 25а, путем сноса здания магазина "Гастроном" с открытой террасой площадью застройки 288,3 кв. м. Требования к ООО "Находка" не сформулированы.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Абделхафес И.Е.
Решением суда от 21.12.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель указывает, что в перечне основных фондов от 16.07.1993 не указаны адреса пяти павильонов. Адресные ориентиры установлены дополнительным соглашением от 06.05.2008. Общество не оспаривает, что осуществило реконструкцию в 2011 году, однако в материалах дела отсутствует необходимое разрешение. Суды не оценили имеющиеся в материалах дела доказательства, указывающие на то, что приведение строения в первоначальное состояние нецелесообразно.
В кассационной жалобе ООО "Находка" просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель указывает, что спорное имущество как капитальное строение образовано в результате нового строительства. Изначально спорные объекты являлись движимыми объектами из легких конструкций. Суды не учли, что в технических паспортах в графе "фундаменты" указано "металлические рельсы". Из технических паспортов 1993 года не следует, что навес расположен на фундаментной плите, кроме того, навес не является объектом недвижимости. Суды необоснованно не приняли во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 14.04.2015.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, а доводы жалобы - несостоятельными.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представители общества возражали против удовлетворения жалоб.
25 августа 2016 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 45 минут 30.08.2016, после перерыва судебное заседание продолжено.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.
Из материалов дела следует и судами установлено, что согласно акту проверки (обследования земельного участка) от 06.12.2013 ведущим специалистом отдела земельного контроля по Лазаревскому району Управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи на неоформленном в установленном законом порядке земельном участке общей площадью около 320 кв. м, находящемся в кадастровом квартале 23:49:0109032, выявлено одноэтажное строение, состоящее из легких конструкций на каркасном основании возведенное на бетонном основании размером в плане 18,5 м х 10 м с пристроенным по фасадной части навесом г-образной формы размером в плане 18,5 м х 11,5 м х 1,7 м, принадлежащее обществу.
Администрация полагает данное строение возведенным самовольно в отсутствие разрешительной документации, на не отведенном для целей строительства земельном участке.
Возражая против иска, общество представило свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилые здания (литеры А, Б, В, Г и Д), расположенные по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Победы, 25а.
Согласно представленным свидетельствам регистрация осуществлена 17.04.2014 на основании договора купли-продажи от 16.07.1993 в„– 471 и дополнительного соглашения к нему от 06.05.2008.
Согласно договору купли-продажи от 16.07.1993 в„– 471 Сочинский городской комитет муниципального имущества продал ТОО "Варюша" (в настоящее время общество) приватизируемое имущество муниципального предприятия "Производственно-коммерческий магазин в„– 52 "Варюша", расположенного в пос. Лазаревское по ул. Победы, 100.
Актом приема-передачи от 16.07.1993 имущество согласно приложению в„– 1 с учетом произведенной покупателем оплаты передано продавцом покупателю.
Приложением к названному акту является перечень основных фондов, включающий в себя также торговые павильоны "Кубань" без какой-либо индивидуализации таковых.
ТОО "Варюша" выдано свидетельство о праве собственности на выкупленное имущество муниципального предприятия "Производственно- коммерческий магазин в„– 52 "Варюша", расположенного в пос. Лазаревское по ул. Победы, 100.
Дополнительным соглашением от 06.05.2008 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи и общество внесли изменения в указанное приложение к акту приема-передачи уточнений в части индивидуальных характеристик и адресов объектов. Согласно данным изменениям пять торговых павильонов "Кубань" обозначены как расположенные по ул. Победы, 25, строения под литерами А, Б, В, Г и Д площадью 12,4 кв. м каждый. Также указано наличие технических паспортов на данные строения от 02.12.1993.
Письмом в адрес общества от 10.06.2008 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи подтвердил, что данные павильоны как объекты недвижимости отражены в акте оценки зданий и сооружений по состоянию на 01.11.1992 (приложение в„– 1 к плану приватизации).
Распоряжением от 16.04.2014 в„– 700р Департамент имущественных отношений администрации города Сочи уточнил адреса павильонов как расположенных по ул. Победы, 25а.
Исторической справкой филиала по г. Сочи ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 14.03.2014 подтверждено возведение павильонов под литерами А, Б, В, Г и Д по ул. Победы, 25а в пос. Лазаревское в 1990 году, принадлежность данных павильонов до 16.07.1993 муниципальному образованию, продажу их в составе имущества муниципального предприятия по договору от 16.07.1993 в„– 471.
В материалах дела также имеются технические паспорта на спорные павильоны, изготовленные 02.12.1993, согласно которым павильоны установлены на фундамент (частично бетонный ленточный, частично кирпичный ленточный), представляли собой строения из металлокаркаса, облицованного пластиком и алюминием.
В генеральном плане участка в составе технического паспорта отражено взаимное расположение павильонов. Площадь павильонов по внутреннему обмеру согласно экспликациям составляет по 12,4 кв. м каждый, по внешнему обмеру - по 13,5 кв. м.
В соответствии с представленными техническими паспортами, выданными Сочинским бюро технической инвентаризации по состоянию на 1993 года навес (литера II) общей площадью 185 кв. м входил в состав торговых павильонов.
В июне 2004 года администрация Лазаревского района города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о демонтаже и вывозе торговых павильонов, находящихся в собственности общества, расположенных в пос. Лазаревское, ул. Победы 25а.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2004 по делу в„– А32-15096/2004 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым администрация отказывается от требований о демонтаже и вывозе пяти торговых павильонов по ул. Победы 25а, а общество обязуется в разумные сроки оформить в установленном законом порядке земельный участок, на котором расположены пять торговых павильонов по ул. Победы 25а и привести архитектурный облик указанных павильонов в соответствии с требованиями предъявляемыми Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи.
Общество в целях исполнения условий мирового соглашения в части приведения архитектурного облика указанных павильонов в соответствие с требованиями, предъявляемыми Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи обратилось в 2011 году в отдел архитектуры и градостроительства Лазаревского района города Сочи для согласования паспорта модернизации торговых павильонов, принадлежащих обществу на праве собственности.
Паспорт модернизации торговых павильонов общества согласован и предусматривал, что к указанным павильонам будет пристроена веранда.
Администрация, полагая созданное в результате модернизации строение с открытой трассой объектом нового строительства (незаконной реконструкции), обратилась в арбитражный суд с иском.
Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 в„– 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.
Суды, рассматривая иск, должны учитывать особенности соответствующих материальных правоотношений, характер заявленного требования и другие обстоятельства.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 в„– 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Кодекса).
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22), разъяснено, что положения статьи 222 Кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В пункте 23 постановления в„– 10/22 также разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможность предъявления требования о его сносе, при этом в мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
При рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что павильоны под литерами А, Б, В, Г и Д и навес (литера II) существовали до 1995 года, и приобретены обществом в порядке приватизации, располагались на том же месте, где в настоящее время стоит спорное здание магазина "Гастроном" с открытой террасой, созданное посредством реконструкции данных павильонов.
Суды также указали, что спорный объект создан путем изменения объектов недвижимости, созданных до 01.01.1995, поэтому он не может быть признан самовольным строением и правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не могут быть применены. Поскольку спорное строение не является самовольным, права ООО "Находка" на земельный участок не могут быть нарушены.
Суды отклонили ссылку на вступившее в законную силу решение Лазаревского районного суда города Сочи от 14.04.2015 по делу в„– 2-9/15, указав, что правовые выводы суда не обладают преюдициальной силой.
Однако суды не учли следующего.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено деление вещей на движимые и недвижимые, правовой режим которых существенно различается.
Поскольку из договора купли-продажи от 16.07.1993 в„– 471, акта приема-передачи и перечня основных фондов невозможно установить правовой режим приватизируемых объектов, указанный режим подлежит установлению судом с учетом того, какими свойствами обладало имущество на момент приватизации.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2004 по делу в„– А32-15096/2004 по иску администрации Лазаревского района города Сочи к обществу о возложении обязанности демонтировать и вывезти спорные павильоны, утверждено мировое соглашение.
Таким образом, общество не имело возражений относительно физических свойств объекта с учетом характера заявленных требований.
Согласно имеющимся в материалах дела техническим паспортам от 02.12.1993 торговые павильоны имеют кирпичный ленточный и бетонный ленточный фундамент.
Вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда города Сочи от 14.04.2015 по делу в„– 2-9/15, в рассмотрении которого участвовали те же лица, что и в рамках настоящего дела, установлено, что в материалы дела представлены технические паспорта, согласно которым фундамент построек (литеры А, Б, В и Д) выполнен из металлических рельс, строения с литерой Г - металлических шпал.
Данное обстоятельство также подтверждается представленным в материалы рассматриваемого дела техническим паспортом от 02.12.1993, согласно которому фундамент павильона (литера А) - металлические рельсы.
Суды не устранили указанные противоречия, не установили наличие в материалах дела технических паспортов от одной даты, но с разными сведениями, и не исследовали должным образом вопрос о том, какими физическими свойствами обладали торговые павильоны на момент приватизации.
Более того, согласно заключению эксперта фундамент под спорным строением состоит из ленточного фундамента и монолитной плиты. При таких обстоятельствах, судам необходимо установить, изменен ли объект в результате реконструкции или на его месте осуществлено новое строительство.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что в письме от 22.02.2011, направленном в адрес администрации Лазаревского района города Сочи, общество просит выдать разрешение на реконструкцию спорных павильонов.
В материалах дела имеется письмо Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 12.09.2011, в котором указанный орган подтверждает факт того, что общество на неоформленном в установленном порядке земельном участке осуществило работы по расширению торговых павильонов без разрешительной документации.
При рассмотрении дела общество подтвердило тот факт, что оно осуществило реконструкцию в 2011 году, однако разрешения на реконструкцию не представило.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный объект создан путем изменения объектов недвижимости, созданных до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому его невозможно квалифицировать как самовольный, является ошибочным.
Сам факт создания объекта до законодательного закрепления определения самовольной постройки не свидетельствует о том, что на собственника такого объекта при последующем изменении характеристик объекта (после 01.01.1995) не распространяются установленные законодательством правила и ограничения.
Согласно свидетельствам о праве собственности от 18.04.2014 общество зарегистрировало право собственности на пять самостоятельных объектов (литера А, Б, В, Г и Д) по 12,4 кв. м каждый.
Однако согласно заключению от 06.04.2015 в„– 3022/09-3/16.1 проведенной по делу экспертизы, при модернизации торговых павильонов общества произведена перестройка указанных павильонов, в результате чего изменились их внешние габариты. На момент проведения экспертизы площадь застройки торговых павильонов составила 259,3 кв. м, из которых 190,1 кв. м - торговая и подсобная площадь, 69,2 кв. м - веранда. Эксперт также указал, что внутри павильонов убраны перегородки и к ним пристроена служебная пристройка размером 6,3 м х 3 м и веранда г-образной формы, а на месте снесенного навеса возведена новая служебная пристройка общим размером 15,1 м х 5,35 м, поэтому здание, принадлежащее обществу, является реконструированным объектом.
Таким образом, из материалов дела следует, что объекты, приватизированные обществом, и на которые зарегистрировано право собственности, физически не существуют и не существовали на момент регистрации права, поскольку в результате их реконструкции и нового строительства образован иной объект.
Таким образом, судебные акты не основаны на материалах дела и приняты по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора. Согласно положениям части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены или были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 по делу в„– А32-7053/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН

Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ


------------------------------------------------------------------