АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. по делу в„– А32-44096/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ретро-Сочи" (ИНН 2317061729, ОГРН 1112367005530) - Кекиной Ю.Ф. (доверенность от 29.12.2015), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), общества с ограниченной ответственностью "Капитал +" (ИНН 2320225688, ОГРН 1142366014097), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ретро-Сочи" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2016 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А32-44096/2015, установил следующее.
ООО "Ретро-Сочи" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация) со следующими требованиями:
- признать пункт 3.2 дополнительного соглашения от 29.07.2015 в„– 2 к договору аренды от 17.11.2008 в„– 4900004879, в части размера годовой арендной платы в размере 2 100 223 рублей, недействительным (ничтожным);
- внести изменения в пункт 3.2 дополнительного соглашения от 29.07.2015 в„– 2 к договору аренды от 17.11.2008 в„– 4900004879, установив размер годовой арендной платы по результатам проведенной в судебном процессе экспертизы (по итогам назначенной судебной оценочной экспертизы).
Иск мотивирован недостоверностью величины годовой арендной платы в размере 2 100 223 рублей, установленной отчетом об оценке от 01.07.2015 в„– 004/46-2015, и включенной администрацией в дополнительное соглашение от 29.07.2015 в„– 2 к договору аренды от 17.11.2008 в„– 4900004879, подписанное обществом с протоколом разногласий.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, ООО "Капитал +".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что 17.11.2008 муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи) и ЗАО "Ретро-Сочи" (правопредшественник истца) заключили договор аренды в„– 4900004879. По условиям договора арендатору предоставляется во временное пользование земельный участок площадью 7 165 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402013:23, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, для строительства трех комплектов сборных складов (модулей) типа "Кисловодск". Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курортов, в экономико-планировочной зоне А-1-а и относится категории земель населенных пунктов. Право аренды переоформлено в соответствии с положениями Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в связи с предоставлением ранее правопредшественнику арендатора земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Срок действия договора составляет 49 лет, и определяется сторонами с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован 14.02.2009. Письмом от 28.07.2015 общество информировалось об изменении размера арендной платы по договору и необходимости внесения соответствующих изменений на основании отчета от 01.07.2015 в„– 004/46-2015 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы. Истцу предложено подписать дополнительное соглашение к договору (письмо от 29.07.2015) на основании постановления главы администрации города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 в„– 210). Оценщиком (ООО "Капитал+") рыночная стоимость арендной платы в год определена в размере 2 100 223 рубля. Ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости, отраженной в отчете об оценке от 01.07.2015 в„– 004/46-2015 (оценщиком неверно рассчитан размер арендной платы), и недействительность дополнительного соглашения от 29.07.2015 в„– 2, общество заявило рассматриваемые требования. Судебные инстанции установили, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:23 возникло 12.05.2010, о чем внесена запись в„– 23-23-22/051/2010-232 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 30.06.2015). Суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 17.11.2008 в„– 4900004879 как заключенного администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности (статьи 166 - 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). Недействительность договора аренды влечет недействительность дополнительного соглашения к нему. Поэтому судебные инстанции отказали обществу в удовлетворении заявленных требований.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права и несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество является титульным владельцем земельного участка с кадастровым номером 23:49:04:02013:23 (сформированного и поставленного на кадастровый учет на основании государственного акта от 17.09.1991 серии A-I в„– 537161, решения исполнительного Комитета Сочинского городского Совета народных депутатов от 19.10.1988 в„– 491/5, постановления главы администрации города Сочи от 06.12.1994 в„– 1059/3). Во исполнение требования Вводного закона в срок до 01.01.2010 правопредшественник общества обратился в администрацию для переоформления ограниченного вещного права, по результатам которого заключен договор аренды от 17.11.2008 в„– 4900004879. Государственные акты, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Суды также не учли, что законодательством Российской Федерации на момент заключения договора аренды (дополнительных соглашений) не запрещалась регистрация обременении без регистрации публичного права собственности (в особенности в период разграничения права собственности в области земельных правоотношений) для установления разумного баланса в области вещных прав. Постановлением главы города Сочи от 23.04.2002 в„– 246 "О замене правоудостоверяющих документов на земельные участки" подтверждается, что комитет по управлению имуществом наделен полномочиями по заключению договоров аренды с юридическими лицами в период проведения разграничения полномочий в области земельно-правовых отношений. Судами не дана мотивированная правовая оценка изложенным доводам и доказательствам, имеющимся в деле, что повлекло принятие незаконных судебных актов. Суды, ссылаясь на нарушение при заключении договора аренды от 17.11.2008 в„– 4900004879 требований закона, не учли особый порядок заключения договоров аренды с лицами, ранее использовавшими земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вопрос о недействительности арендной сделки администрацией при подписании дополнительных соглашений (в 2010 и 2012 году), а также в рамках настоящего спора, не ставился.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установлено судом при разрешении спора по делу в„– А32-11522/2009, решением Сочинского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 19.10.1988 в„– 491/5 изъят из состава зоны отчуждения Северо-Кавказской железной дороги земельный участок площадью 0,3 га (с согласия землепользователя). Участок передан комбинату питания "Сочи" Северо-Кавказского объединения желдорресторанов Главдорресторана МПС СССР (Адлерский район, ул. Ленина). В решении также указано, что земельный участок предоставляется для строительства производственной базы Адлерского предприятия вагонов ресторанов. С учетом разрешения Госстроя от 05.01.1987 в„– АЧ-47-7 предписано применять комплекты сборных зданий (модулей) типа "Кисловодск".
17 июля 1991 года комбинату питания "Сочи" Северо-Кавказского объединения желдорресторанов Главдорресторана МПС СССР выдан государственный акт А-I в„– 537161 о закреплении на праве бессрочного и бесплатного пользования 0,57 га земли.
Общество является правопреемником ЗАО "Ретро-Сочи" (арендатора по договору от 17.08.2008 в„– 490004879), которое, в свою очередь, является правопреемником комбината питания "Сочи" Северо-Кавказского объединения желдорресторанов Главдорресторана МПС СССР (свидетельствами о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц в„– 0603, в„– 1311, в„– 001405046, в„– 003581630, уставами ЗАО "Ретро-Сочи" и общества).
17 ноября 2008 года администрация (арендодатель) и ЗАО "Ретро-Сочи" (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) в„– 4900004879 в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2012 (т. 1, л.д. 40-47). По условиям договора обществу передан в аренду земельный участок площадью 7 165 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402013:23, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина. Участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, передан обществу для строительства трех комплектов сборных складов (модулей) типа "Кисловодск" без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункты 1.1, 1.2). Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания приложение подписывается только арендодателем (пункт 3.5). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до истечения 49 лет (пункт 2.1).
Дополнительным соглашением от 06.08.2010 пункт 1.1 договора изменен, согласно которому обществу передан в аренду земельный участок с видом разрешенного использования - для строительства производственной базы Адлерского предприятия вагонов-ресторанов, расположенный в территориальной зоне ОД-2-20 (т. 1, л.д. 46). Договор аренды и дополнительное соглашение от 28.04.2012 зарегистрированы в ЕГРП.
Письмом от 28.07.2015 администрация уведомила общество об изменении размера арендной платы по договору и необходимости внесения соответствующих изменений в договор на основании отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы, предложив подписать дополнительное соглашение к договору от 29.07.2015 в„– 2 (т. 1, л.д. 48).
Основанием к заключению дополнительного соглашения об увеличении арендной платы явился отчет об оценке от 01.07.2015 в„– 004/46-2015 (подготовленный по инициативе органа местного самоуправления) и постановление от 30.06.2009 в„– 210. Оценщиком (ООО "Капитал+") определена рыночная стоимость арендной платы в год в размере 2 100 223 рублей (т. 1, л.д. 53-102).
Дополнительное соглашение от 29.07.2015 в„– 2 к договору аренды подписано обществом с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 144; т. 2, л.д. 1-8). Разногласия по условиям названного соглашения сторонами не урегулированы.
Полагая, что дополнительное соглашение от 29.07.2015 в„– 2 не соответствует постановлению от 30.06.2009 в„– 210, а величина годовой арендной платы в размере 2 100 223 рублей, установленной отчетом об оценке от 01.07.2015 в„– 004/46-2015, недостоверна, общество обратилось в суд с заявленными требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:23 возникло 12.05.2010, о чем в ЕГРП внесена запись в„– 23-23-22/051/2010-232. Поскольку на момент совершения сделки администрация не являлась представителем собственника земельного участка, относящегося (в тот период) к федеральному уровню собственности, судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (в силу ничтожности) договора аренды от 17.11.2008 в„– 4900004879.
Данный вывод судебных инстанций признается окружным судом ошибочным. Государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:23 (запись в ЕГРП внесена 12.05.2010) носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
Абзацем вторым пункта 1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.
При разграничении государственной собственности на землю участки считаются разграниченными и находящимися в той публичной собственности, к которой они отнесены непосредственно законом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2011 в„– 2178/11).
Право собственности муниципального образования на спорный земельный участок возникло в силу прямого указания закона, которым является Федеральный закон от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ).
Частью 7 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ определено, что земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.
При этом к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ и находятся в границах курортов федерального значения, частью 11 названной статьи отнесены иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу данного Закона (декабрь 2008 года), за исключением участков, относящихся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 данной статьи.Из материалов дела не следует, что право федеральной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:23 ранее было зарегистрировано в ЕГРП. Не подтверждают материалы дела и то, что спорный участок относился к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений по основаниям, предусмотренным в частях 8 - 10 Закона в„– 244-ФЗ. Следовательно, право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на данный земельный участок возникло в декабре 2008 года на основании норм части 11 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее чем один год.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса).
С учетом приведенных норм и представленных в дело доказательств (т. 1, л.д. 65) договор аренды от 17.11.2000 в„– 4900004879 вступил в силу (считался заключенным и обязательным для сторон) с 14.02.2009. В этот период уже действовал Закон в„– 244-ФЗ, согласно части 11 статьи 1 которого у муниципального образования город-курорт Сочи возникло (существовало) право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:23. Последующая государственная регистрация в ЕГРП права на этот участок носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
При таких обстоятельствах у судебных инстанций отсутствовали правовые основания для вывода о недействительности (ничтожности) договора от 17.11.2009 в„– 4900004879. В связи с данным (ошибочным) выводом, суды первой и апелляционной инстанции не рассматривали исковые требования общества по существу.
Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).
Согласно статье 173 Кодекса по спору, возникшему при изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Исходя из приведенных правовых норм, разрешение арбитражным судом спора при возникновении разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению по итогам разрешения спора (в судебном порядке) условий, не урегулированных сторонами ранее (в досудебном порядке).
В результате принятия обжалуемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в арбитражный суд, не выполнено требование гражданского законодательства о разрешении переданного на рассмотрение суда спора об урегулировании разногласий по договору аренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.07.2015 в„– 2). Доводы истца о незаконности (необходимости изменения) условий дополнительного соглашения (в части установленного арендодателем размера арендной платы) суды не рассмотрели по существу и не разрешили возникшие между сторонами разногласия.
Поскольку кассационный суд в силу предоставленных ему Кодексом полномочий лишен возможности самостоятельно исследовать вопросы, связанные с наличием (отсутствием) оснований для внесения изменений в договор от 17.11.2008 в„– 4900004879 (в редакции дополнительного соглашения от 29.07.2015 в„– 2), судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор по существу при правильном применении норм материального и процессуального права.
При разрешении спора суду необходимо также учесть, что договор аренды заключен правопредшественником истца в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с требованиями Вводного закона.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).
На территории муниципального образования город-курорт Сочи принято постановление от 30.09.2009 в„– 210 (действовало в период принятия и рассмотрения судами искового заявления общества), в пунктах 5.1 - 5.5 которого приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления от 30.06.2009 в„– 210).
В подпункте "в" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 в„– 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Постановление от 30.06.2009 в„– 210 отменено в связи с принятием администрацией постановления от 18.07.2016 в„– 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", которое вступает в силу со дня его официального опубликования (пункты 3.14, 8).
В названном постановлении (подпункт "в" пункта 3 Порядка) также предусмотрено, что при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, арендная плата определяется на основании его кадастровой стоимости и составляет 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, право аренды на который переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Поскольку договор аренды заключен правопредшественником истца в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с требованиями Вводного закона, к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 2 постановления от 30.06.2009 в„– 210 об определении годового размера арендной платы на основании отчета, выполненного независимым оценщиком.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы истцом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6 тыс. рублей (т. 3, л.д. 129).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу в„– А32-44096/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------