АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу в„– А32-1612/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" (ИНН 2320092614, ОГРН 1022302931683), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу в„– А32-1612/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Наш Дом-Сочи" (далее - общество) со следующими требованиями:
- взыскать с общества 6 463 011 рублей 03 копейки долга по арендной плате с 14.03.2011 по 31.12.2014 и 243 938 рублей 75 копеек пеней;
- расторгнуть договор аренды от 12.03.2007 в„– 4900004119.
Иск мотивирован следующим. Арендуемый на основании договора от 12.03.2007 в„– 4900004119 (в редакции договора перенайма от 11.11.2011) обществом земельный участок использовался (в период с 14.03.2011 по 31.12.2014) без внесения платы. Неустойка рассчитана истцом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условиями договора аренды. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016, требования удовлетворены в части. С общества в пользу администрации взыскано 6 463 011 рублей 03 копейки задолженности по арендной плате, 243 938 рублей 75 копеек пеней за период с 14.03.2011 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 56 535 рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 12.03.2007 в„– 4900004119 ЗАО "Санаторий "Москва" (арендатор) передан во временное пользование земельный участок площадью 14 261 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:0101, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Депутатская, 10. Участок предоставлен арендатору для санаторно-курортной деятельности. По договору перенайма от 11.11.2011 права и обязанности по договору аренды от 12.03.2007 в„– 4900004119 переданы обществу. Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в суд с заявленными требованиями. При проверке доводов администрации суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества (арендатора) обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендной платы, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с него в пользу истца 6 463 011 рублей 03 копеек задолженности по арендной плате за период с 14.03.2011 по 31.12.2014. Требование о взыскании с общества пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано обоснованным и удовлетворено судами со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса и пункт 6.2 договора. При разрешении требования о расторжении договора аренды судебные инстанции исходили из того, что досудебный порядок администрацией соблюден (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 в„– 11) закреплены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. В нем указано, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Материалы дела подтверждают, что общество является застройщиком и на участке возводит недвижимые объекты, предназначенные для проживания граждан. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:101 зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с 544 физическими лицами. При таких обстоятельствах невнесение арендатором платы более двух раз подряд не может служить достаточным основанием для расторжения договора, которое повлечет за собой неблагоприятные последствия для участников долевого строительства. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, принять новый судебный акт об удовлетворении данного требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество на протяжении длительного периода времени не вносило плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302008:0101. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). В соответствии с положениями пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса в адрес общества направлены претензии о погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды, которые арендатором не исполнены. Таким образом, имеются основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора от 12.03.2007 в„– 4900004119 (в редакции договора перенайма от 11.11.2011).
От общества отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и ЗАО "Санаторий "Москва" (арендатор) заключили договор от 12.03.2007 в„– 4900004119, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 14 261 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:0101, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Депутатская, 10. Часть земельного участка площадью 952 кв. м расположена в границах "красных линий" улицы. Участок передан арендатору для санаторно-курортной деятельности без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.02.2007 (пункты 1.2, 1.3). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.01.2047 (пункт 2.1). На основании пункта 5.2.4 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок. Договор зарегистрирован 18.05.2007 (т. 1, л.д. 27-29).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2014 в„– 19/289/2014-589 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302008:0101 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (запись о регистрации от 15.05.2009 в„– 23-23-19/044/2009-041). Данный участок из земель населенных пунктов имеет площадь 13 648 кв. м и вид разрешенного использования - многоквартирный жилой дом (т. 2, л.д. 1).
По договору перенайма от 11.11.2011 права и обязанности по договору аренды переданы обществу. Договор о передаче прав и обязанностей арендатора ответчику зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л.д. 33, 34).
31 июля 2014 года администрация в адрес общества направила претензию в„– 14107/02-05-16 о необходимости погашения задолженности по договору аренды. В случае непредставления документов, подтверждающих оплату в десятидневный срок, администрация оставила за собой право обратиться в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пене, а также о расторжении договора. Претензия получена ответчиком 10.09.2014 (т. 1, л.д. 12-15).
В направленной обществу претензии от 29.08.2014 в„– 17972/02-05-16 администрация предложила арендатору явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 12.03.2007 в„– 4900004119. Претензия получена обществом 11.09.2014 (т. 1, л.д. 16-19).
Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в период с 14.03.2011 по 31.12.2014, в результате чего образовалась задолженность в размере 6 463 011 рублей 03 копеек, истец начислил не нее 243 938 рублей 75 копеек пеней, и обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.
С учетом принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса), обязанности арендатора по внесению платы (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса), а также отсутствия в деле доказательств внесения арендных платежей, суды взыскали с общества 6 463 011 рублей 03 копейки задолженности за период с 14.03.2011 по 31.12.2014. Требование о взыскании с ответчика 243 938 рублей 75 копеек пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано судами обоснованным и удовлетворено (статья 330 Гражданского кодекса, пункт 6.2 договора).
Решение и апелляционное постановление в части взыскания с общества в пользу администрации задолженности по арендной плате и неустойки сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 12.03.2007 в„– 4900004119 судебные инстанции исходили из того, что обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) закреплена в статье 614 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 12.03.2007 в„– 4900004119 (в редакции договора перенайма от 11.11.2011) послужило длительное нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:101 зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с 544 физическими лицами. Данное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2014 в„– 19/289/2014-589 (т. 2, л.д. 1-369). Общество является застройщиком и на арендуемом земельном участке возводит объект недвижимости, предназначенный для проживания граждан. Расторжение договора аренды при наличии зарегистрированных обременений со стороны дольщиков в отношении земельного участка сделает невозможным осуществление ответчиком обязанностей застройщика, которые предполагают передачу в собственность участникам долевого строительства жилых помещений. Администрация не предоставила юридических гарантий того, что интересы физических лиц расторжением договора аренды не будут нарушены. В рамках настоящего спора баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав на жилье и имущественных интересов большого количества участников долевого строительства, у которых земельный участок находится в залоге (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Допущенное арендатором нарушение не может служить достаточным правовым основанием для расторжения договора, поскольку повлечет невозможность исполнения обществом обязательств перед участниками долевого строительства, которые вправе рассчитывать на передачу им застройщиком квартир. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы администрации о наличии оснований для расторжения договора от 12.03.2007 в„– 4900004119 окружным судом отклоняется с учетом фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора. Судебные инстанции правомерно исходили из того, что требование о расторжении договора аренды является крайней мерой ответственности за нарушение арендатором договорных обязательств. В случае расторжения договора аренды пострадают интересы большого числа физических лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, возводимого обществом в границах арендуемого земельного участка. В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций обоснованно не усмотрели достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды от 12.03.2007 в„– 4900004119.
Вывод судебных инстанций соответствует арбитражной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.12.2015 по делу в„– А69-370/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.04.2015 по делу в„– А13-2815/2014, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2013 по делу в„– А32-30733/2012, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 по делу в„– А32-30854/2015).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным администрацией в кассационной жалобе. Иные доводы истцом не заявлены (часть 1 статьи 286 Кодекса). Нарушения норм процессуального права, являющиеся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 по делу в„– А32-1612/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------