АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2016 г. по делу в„– А32-47164/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Ритм" (ОГРН 1022302920969, ИНН 2320096591) - Харченко И.А. (доверенность от 08.08.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альфа-ритм" и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу в„– А32-47164/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Альфа-Ритм" (далее - общество) со следующими требованиями:
- взыскать 283 370 рублей 47 копеек задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0125001:2 общей площадью 22 968 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Уч-Дере с 01.04.2015 по 30.06.2015 и 71 289 рублей 39 копеек пеней;
- признать договор аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242 недействительной (ничтожной) сделкой, применив последствия ничтожности путем погашения регистрационной записи 23-01.46-3.1.2001-295;
- признать обременение указанного земельного участка в виде договора аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242 отсутствующим.
Требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению платы за пользование земельным участком. Истец полагает, что не имел прав на заключение договора, в связи с чем требует признать договор недействительным (ничтожным).
Решением от 21.03.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.05.2016, признано обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125001:2 общей площадью 22 968 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Уч-Дере, в виде права отсутствующим. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Спорный земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент совершения договора аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в действующей в спорный период редакции). На момент заключения договора муниципальное образование г. Сочи не являлось собственником земельного участка, доказательства наличия у администрации полномочий по распоряжению федеральной собственностью в деле отсутствуют, поэтому договор аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242 является недействительной (ничтожной) сделкой. Суд принял во внимание заявление общества на необходимость применения сроков исковой давности и отказал администрации в удовлетворении искового требования о признании указанного договора ничтожной (недействительной) сделкой. Образовавшаяся задолженность в полном размере оплачена обществом в процессе рассмотрения спора. Исковое требование о взыскании пени не подлежит удовлетворению в силу ничтожности договора. Удовлетворяя исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды, суд руководствовался следующим. Заявленное требование фактически носит негаторный характер, соответственно, на него не распространяется срок исковой давности. Судом учтено, что договор аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242 является ничтожным, имеющаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды общества была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания. Доказательства того, что истец утратил владение спорным земельным участком, в материалы дела не представлены.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что администрация не имела права на заключение спорного договора аренды, в связи с чем просит признать договор недействительной (ничтожной) сделкой. Истец поддержал исковые требования о взыскании 283 370 рублей 47 копеек задолженности за пользование спорным земельным участком и 71 289 рублей 39 копеек пеней.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт. По мнению ответчика, суды ошибочно не приняли довод о пропуске истцом срока исковой давности для признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки. Суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что истец чинил препятствия обществу в пользовании спорным земельным участком. В настоящее время действующее постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует. Суд не учел, что в кадастровом паспорте отсутствуют сведения о нахождении спорного участка в границах земель особо охраняемых природных территорий, а также о включении данного участка в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий. В материалы дела не представлены доказательства того, что спорный земельный участок в момент заключения договора относился к федеральной собственности. Суд ошибочно квалифицировал требования администрации в качестве негаторных. Администрация не владеет спорным земельным участком. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм о сроке исковой давности. Ответчик указывает, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие нахождение земельного участка во владении ответчика, а именно переписка с администрацией по проложенному на участке водоводу, проект застройки участка. Также ответчиком проводились работы по согласованию разрешительной документации на строительство, получены технические условия на водоснабжение, радиологическое заключение, выполнены инженерно-геологические изыскания, и выполнен ряд других мероприятий, указывающих на факт владения участком. Администрация в лице Комитета по управлению имуществом г. Сочи имела все полномочия по управлению государственным (федеральным) имуществом (в том числе и земельными участками).
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 22 968 кв. м для проектирования мотеля-люкс на 42 номера с автосервисом и автозаправочной станцией и строительства первого пускового комплекса в составе трех коттеджей в пос. Уч-Дере в Лазаревском районе г. Сочи.
Срок действия договора с 01.01.2001 по 01.04.2047 (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 в„– 23/046/118/2015-434.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за IV квартал производится до 15 ноября текущего года. В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы арендной платы за истекший расчетный период (пункт 5.3 договора).
Администрация, полагая, что спорный договор является ничтожным, а также то, что общество не надлежащим образом исполняет обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратилась в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242, заключенного администрацией в отношении участка, расположенного во второй зоне горно-санитарной охраны курорта федерального значения, как не соответствующего положениям статей 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Вместе с тем, истцом пропущен срок исковой давности, о котором заявил ответчик. Данный вывод судов основан на правильном применении норм гражданского, земельного, природоохранного законодательства и соответствует материалам дела.
Материалы дела подтверждают, что возникшее из договора от 22.06.2001 в„– 4900002242 обременение права собственности муниципального образования (в виде аренды в пользу общества) зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 26.02.2010 в„– 23-23-46/018/2010-402).
Удовлетворяя иск в указанной части, суд учел разъяснения, содержащиеся в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22), а также правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 12576/11 и указал, что применение такого способа защиты, как признание обременение права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца.
Суд установил, что администрация не утратила владение спорным участком, поэтому у администрации отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения спорным имуществом. Законный интерес администрации заключается в беспрепятственной реализации своих полномочий собственника в отношении земельного участка, в том числе путем предоставления его в аренду, а также в устранении из ЕГРП всех необоснованно внесенных записей о правах иных лиц на данный участок.
Доводы кассационной жалобы следует отклонить, поскольку применительно к рассматриваемому спору суды правомерно указали, что у администрации отсутствует потребность в защите владения (нет необходимости заявлять требование о возврате земельного участка ни посредством виндикации, ни посредством реституции). Права муниципального образования, нарушенные совершением ничтожной сделки и внесением в ЕГРП безосновательной регистрационной записи о праве аренды общества, восстанавливаются посредством погашения такой записи.
Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 2 Кодекса).
Удовлетворение заявленного администрацией требования будет иметь положительное значение и для целей приведения сведений ЕГРП в соответствие с действительностью (часть 9 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2006 в„– 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Довод общества о том, что именно оно пользуется спорным земельным участком, отклоняется. Как верно отметил суд, доказательства, которые приводит общество в обоснование своего владения, свидетельствуют лишь о подготовке к освоению земельного участка и не означают вступление во владение им. Ограждение земельного участка забором из металлической сетки означает расположение на земельном участке движимого имущества, что само по себе не способно породить владение им. Представитель общества в судебном заседании пояснил, что недвижимое имущество на земельном участке отсутствует.
Указание общества на то, что по требованию о признании обременения спорного земельного участка в виде договора аренды от 22.06.2001 в„– 4900002242 отсутствующим пропущен срок исковой давности, не принимается судом. Как указано в абзаце 3 пункта 57 постановления в„– 10/22 в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Суд пришел к выводу, что ответчик спорным земельным участком не владеет. Данный вывод обществом надлежащими доказательствами не опровергнут.
Ссылка администрации на то, что за обществом числится задолженность и пени, не принимается судом.
При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик представил доказательства, подтверждающие внесение испрашиваемой истцом платы за спорный участок. С учетом квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества договорной неустойки.
Иные доводы администрации и общества основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежат отклонению.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 по делу в„– А32-47164/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------