АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. по делу в„– А32-30852/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Делюкс" (ИНН 2320127987, ОГРН 1052311681510) - Горбуненко А.И. (доверенность от 23.03.2016), в отсутствие представителя ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 (судьи Авдонина О.Г., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу в„– А32-30852/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Делюкс" (далее - общество) о взыскании 478 182 рублей 26 копеек задолженности по договору от 17.01.2000 в„– 4900881688 аренды земельного участка площадью 2269 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:17, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38 (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 и 32 053 рублей 72 копеек неустойки за период с 11.01.2013 по 05.08.2015.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2015 иск удовлетворен. Суд первой инстанции посчитал доказанным факт использования обществом земельного участка в спорный период в отсутствие доказательств внесения арендных платежей, признал правомерным произведенный администрацией расчет задолженности в соответствии с утвержденной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" методикой, отклонил довод общества о необходимости определения годового размера арендной платы на основании постановления главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", указав на недопустимость возложения негативных последствий в виде применения ранее действующих ставок аренды при законодательно закрепленном новом подходе к расчету арендной платы на арендаторов.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2016 отменено, в удовлетворении иска отказано ввиду следующего. Порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности города-курорта Сочи, установлен соответствующими муниципальными нормативными правовыми актами. Основания для применения установленной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" методики расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка отсутствовали. Постановлением главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" определена методика расчета годовой арендной платы исходя из величины рыночной стоимости земельного участка. Представленный обществом отчет об определении величины рыночной стоимости земельного участка принят в качестве достоверного доказательства. В отсутствие установленной муниципальным актом ставки арендной платы для ее расчета применена величина, установленная региональным актом. Учтя указание администрации в приложенном к иску расчете на наличие у общества переплаты в размере 25 151 рубля 52 копеек, произведенные обществом по платежным поручениям от 17.07.2014 в„– 23 и от 19.02.2016 в„– 379 платежи на суммы 18 344 рубля 94 копейки и 500 тыс. рублей, а также задолженность общества по оплате пользования земельным участком в сумме 43 569 рублей 11 копеек, квалифицировав договор аренды как ничтожную сделку, признав отсутствующими правовые основания как для начисления договорной неустойки, так и для сверки расчетов вне пределов спорного (заявленного) периода, суд апелляционной инстанции посчитал задолженность отсутствующей и в иске отказал.
Администрация обжаловала постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на ненадлежащем исполнении обществом обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком в заявленный период.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением правительства Краснодарского края от 17.01.2000 в„– 2-П земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Международная табачная корпорация" на 49 лет для расширения производства. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Международная табачная корпорация" заключили договор аренды земельного участка. Запись с номером регистрации 23-01.22-1.2.2000-838 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 28.04.2000. По договору от 12.01.2005 в„– 0000000088 права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью "Динамо-спорт", по договору от 16.07.2007 - обществу с ограниченной ответственностью "Напик", по договору от 30.09.2008 - обществу с ограниченной ответственностью "Флореаль" и по договору от 10.07.2014 - обществу. Запись о последнем внесена в Единый государственный реестр прав 30.07.2014.
Запись с номером регистрации 23-23-50/2007/2014-206 о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок внесена в Единый государственный реестр прав 19.03.2014. Земельный участок находится в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи (письмо департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации от 15.02.2016 в„– 21.01-09/3513). Земельный участок предоставлялся для расширения производства, что соответствует его разрешенному использованию. Земельный участок частично огорожен, в его границах отсутствуют объекты недвижимого имущества (акт осмотра). Общество не отрицает факт использования им земельного участка в спорный период.
Подписанным муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации и обществом дополнительным соглашением от 16.01.2015 в„– 1 к договору аренды стороны изменили наименование арендодателя и арендатора земельного участка, номер договора - 4900881688, уточнили порядок внесения арендных платежей - ежеквартально до десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября.
Письмом от 27.01.2015 в„– 488/02-05-16 арендодатель сообщил арендатору о наличии у него задолженности по арендной плате и потребовал ее погашения в 10-дневный срок со дня получения претензии. Неисполнение требования послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. При вынесении обжалуемого постановления, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу содержащихся в пункте 5 статьи 31, пункте 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 33-ФЗ), статье 1, пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон в„– 26-ФЗ), распоряжении Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки, относящиеся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ) положений, Краснодарский край в момент заключения договора аренды не обладал полномочиями по распоряжению земельным участком, расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта и находившимся в собственности Российской Федерации. Соответствующими полномочиями обладали Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные органы. Доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу либо предыдущим арендаторам в деле отсутствуют. Суд апелляционной инстанции правомерно заключил о ничтожности договора аренды по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) ввиду его противоречия положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса. Земельный участок отнесен к муниципальной собственности на основании пункта 11 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ. Подписанием дополнительного соглашения к договору аренды неустранимые пороки последнего не преодолены.
Следствием недействительности договора аренды, согласно положениям пункта 2 статьи 167, статьи 423 Гражданского кодекса, данному в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 в„– 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснению, является возникновение у фактического пользователя земельного участка, не имеющего возможности возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, обязанности по возмещению другой стороне сделки стоимости такого пользования по цене, определенной сделкой. Администрация вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем земельного участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса. Собственник, не имеющий права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, в связи с необходимостью применения двусторонней реституции между ее сторонами, вправе взыскать с арендодателя по ничтожной сделке неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства (аналогичный правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 в„– 1744/11).
В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.10.2014 по 30.06.2015, то есть за период, после внесения в Единый государственный реестр прав записи о принадлежности данного участка на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление в„– 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
К спорным правоотношениям применимо постановление главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы). В соответствии с пунктом 2 постановления размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). Согласно пункту 5.7 постановления с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. В пунктах 5.1 - 5.5 постановления приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке. Рассматриваемый случай не поименован в пунктах 5.1 - 5.5 постановления. Плата за его использование подлежит определению исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления). Основания для расчета платы за пользование земельным участком на основании его кадастровой стоимости отсутствуют.
В отсутствие четко сформулированной методики определения арендной платы за муниципальные земли на основании их рыночной стоимости, при определении арендной платы за земельный участок апелляционный суд правомерно руководствовался постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 в„– 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
Преамбулой к утвержденным постановлением от 03.06.2011 в„– 1061 правилам допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 4.1 Правил установлен расчет размера арендной платы как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
Общество представило подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Капитал+" отчет от 29.02.2015 в„– 2-2016, в котором эксперт определил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.10.2014, равную 7 179 673 рублям. Отчет принят судом апелляционной инстанции в качестве достоверного доказательства.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства в„– 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являющиеся общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
В отсутствие соответствующего муниципального акта суд апелляционной инстанции применил ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, установленную постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Индексация арендной платы на коэффициент инфляции произведена в соответствии с пунктом 9.2 постановления главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210.
Таким образом, плата за пользование земельным участком с 01.10.2014 по 30.06.2015 составила 87 065 рублей 57 копеек. С учетом имевшейся у общества переплаты (25 151 рубль 52 копейки) и внесения им по платежному поручению от 17.07.2014 в„– 23 в счет арендной платы 18 344 рублей 94 копеек на момент подачи иска задолженность составляла 43 569 рублей 11 копеек и была погашена платежом в размере 500 тыс. рублей по платежному поручению от 19.02.2016 в„– 379. Требование о взыскании неустойки по ничтожному договору аренды удовлетворению не подлежало. В этой связи основания для удовлетворения иска отсутствовали.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 по делу в„– А32-30852/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------