АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. по делу в„– А32-25352/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Орбита" (ИНН 2301067429, ОГРН 1082301001969) - Сарапулова О.Н. (доверенность от 01.09.2015), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Агропромсервис" (ИНН 2301018855, ОГРН 1022300523717) - Катарова Х.Г. (директор), Зыковой Е.Н. (доверенность от 12.05.2016), Захарова И.В. (доверенность от 06.12.2015), Петрий Н.Г (доверенность от 05.06.2014), управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Нафтаева А.В. (доверенность от 13.01.2016), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агропромсервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу в„– А32-25352/2014, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Орбита" (далее - общество-1) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление), обществу с ограниченной ответственностью "Агропромсервис" (далее - общество-2) об установлении права ограниченного пользования (сервитута) частью площадью 1169,5 кв. м земельного участка площадью 5998 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107002:6272, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, проспект Пионерский, промзона, (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:6272, его часть) с определенными экспертным путем геодезическими координатами характерных точек ее границ (приведены в табличной форме), с платой за сервитут в размере 333 307 рублей 50 копеек в год, включающей расходы на создание условий для реализации права ограниченного пользования (очистка от грязи, мусора, снега, льда, производство текущего и капитального ремонта асфальтобетонного покрытия) в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств, в том числе в проезде большегрузного, длинномерного автотранспорта, сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов общества-1 к принадлежащему ему на праве аренды земельному участку площадью 20 890 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107002:3564, расположенному по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Верхняя дорога, 120 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:3564). Заявитель просил включить в условия сервитута его вступление в силу после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав), бессрочный характер, наименьшую обременительность для земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:6272. В обязанности управления и общества-2 вменялись непрепятствование в проходе, проезде автотранспортных средств, производство текущего и капитального ремонта асфальтобетонного покрытия, очистка земельного участка от грязи, мусора, снега, льда, предоставление правоустанавливающих и иных документов для проведения кадастровых работ по образованию части земельного участка, осуществления государственной регистрации сервитута. В обязанности общества-1 - осуществление ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 на условиях сервитута наименее обременительным способом, обеспечение государственной регистрации сервитута, своевременное внесение платы сервитут (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Судебным экспертом установлена единственная возможность проезда крупногабаритного автотранспорта (еврофуры) к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 зданию холодильника для проведения погрузочно-разгрузочных работ через земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 (предыдущий 23:37:0107002:784). Сервитут установлен в соответствии с разработанной судебным экспертом схемой. Указанный в представленном обществом-2 заключении от 30.12.2015 в„– 144А/16.7 внесудебной экспертизы проезд со стороны пер. Горный возможен только при проведении перепланировки здания холодильника, обустройства грузовой площадки, организации ворот. Необходимость установления сервитута не является результатом действий общества-1. Вопросы проезда к спорному объекту и проведения погрузочно-разгрузочных работ с учетом характера использования здания холодильника не могут рассматриваться отдельно.
Общество-2 и управление обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Судебными экспертами не исследовались иные имеющиеся варианты проезда к зданию холодильника. Наличие иных подъездных путей к зданию холодильника подтверждено заключением эксперта от 30.12.2015 в„– 144А/16.7. Общество-1 незаконно переоборудовало здание холодильника, что привело к необходимости использования смежного земельного участка. Необходимо проведение дополнительной судебной экспертизы с целью установления возможности перепланировки здания холодильника и его эксплуатации со стороны земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 с использованием существующих подъездов. Проводившие судебную экспертизу эксперты недостаточно квалифицированы, вместо землеустроительной экспертизы судебными экспертами фактически выполнена строительно-техническая экспертиза. Сервитут установлен для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов общества-1 к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107002:3564, а не к зданию холодильника. Необходимость использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 для прохода и проезда автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов общества-1 к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107002:3564, а не к зданию холодильника, отсутствует. К земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 возможен проезд крупногабаритного транспорта по переулку Горный. Общество-1 не направляло обществу-2 копии иска и уточнений к нему. Судебные уведомления направлялись обществу-2 не по его почтовому адресу. Судами необоснованно отклонили ходатайства общества-2 об отложении судебного разбирательства, представитель общества-2 был лишен возможности ознакомиться с материалами дела до начала судебного заседания. Обществом-1 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в отношении управления. Управление на момент принятия обжалуемого решения не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 (по договору купли-продажи от 19.10.2015 в„– 0180 передан в собственность обществу-2). Правовые основания возложения на управление заведомо неисполнимых обязанностей и бремени судебных расходов отсутствуют. Общество-1 не ограничено в доступе к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107002:3564.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество-1 является собственником зданий комбината полуфабрикатов (литера А) площадью 4841,1 кв. м, гаража (литера В) площадью 601,1 кв. м, холодильника (литера Б) площадью 394,7 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:3564, предоставленном обществу-1 по договору аренды от 08.10.2014 в„– 3700006302 на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2014 по делу в„– А32-33919/2013 (свидетельства о государственной регистрации права от 26.11.2008 серии 23-АЕ в„– 267591, 267592, 267593).
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 принадлежал на праве собственности муниципальному образованию город - курорт Анапа, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за обществом-2, образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0107002:784, 23:37:0107002:783 (выписки из Единого государственного реестра прав от 15.06.2015 в„– 23/026/058/2015-2260, от 13.08.2014 в„– 26/103/2014-503).
Предполагаемое обществом-1 отсутствие возможности использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 и расположенного на нем здания холодильника без ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 послужило основанием направления обществу-2 соглашения об установлении частного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:784.
В результате проведенной федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" судебной экспертизы на предмет установления альтернативной возможности проезда крупногабаритного автотранспорта к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 не через земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:784 судебный эксперт заключил об отсутствии иного проезда для крупногабаритного автотранспорта (еврофуры) к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 зданию холодильника, кроме проезда через земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:784. Экспертом разработана схема части площадью 1169,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:784, необходимой для обеспечения проезда к зданию холодильника крупногабаритного автотранспорта (еврофуры) и обеспечения погрузочно-разгрузочных работ (экспертное заключение от 05.05.2015), установлена плата за сервитут. В связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0107002:784, 23:37:0107002:783 и образованием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 вызванный в судебное заседание эксперт пояснил, что в результате такого объединения изменилась нумерация характерных точек границ обремененной сервитутом части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:6272, и не изменился размер платы за сервитут, определенной на основании рыночной стоимости ограниченного пользования 1 кв. м чужого земельного участка с целью проезда, прохода и проноса имущества.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения общества-1 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Сервитут, согласно статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, может быть срочным или постоянным, а его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственнику недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) предоставлено право требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), в том числе для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, а собственнику участка, обремененного сервитутом, - требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что названная норма направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения от 22.03.2012 в„– 510-О-О, от 24.09.2012 в„– 1562-О, от 02.07.2013 в„– 1046-О).
При разрешении спора об установлении сервитута учитывается назначение господствующего земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, определяются реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании служащим земельным участком, устанавливается возможность их удовлетворения посредством установления сервитута. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей заявителя как собственника недвижимости. При оценке существующих альтернативных способов удовлетворения потребностей заявителя суд самостоятельно определяет оптимальные условия сервитута, наименее обременительные для собственника служащего земельного участка и обеспечивающие разумный баланс интересов сторон спора. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний, суд может назначить проведение экспертизы. Соответствующие правовые подходы, сформулированные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 в„– 2509/10, от 28.02.2012 в„– 11248/11 и от 04.06.2013 в„– 16033/12, поддерживаются Верховным Судом Российской Федерации (определения от 15.04.2016 в„– 305-КГ16-2830, от 05.04.2016 в„– 306-ЭС16-1781, от 02.12.2015 в„– 305-ЭС15-12269).
Положениями статьи 131 Гражданского кодекса и нормами статей 2, 12, 27 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) предусмотрена государственная регистрация сервитута в Едином государственном реестре прав. Основанием такой регистрации при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, в резолютивной части которого должны быть приведены все условия сервитута. При государственной регистрации сервитута в отношении части земельного участка, в орган, осуществляющий такую регистрацию, в силу статьи 27 Закона в„– 122-ФЗ, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Бремя доказывания необходимости установления сервитута и невозможности использования недвижимого имущества без установления права ограниченного пользования чужим имуществом, в силу статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, относится на заявителя - инициатора установления такого права. Для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследуются все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.
Принимая обжалуемые судебные акты, основанные на содержащихся в экспертном заключении от 05.05.2015 выводах, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Право ограниченного пользования (сервитут) установлено в отношении части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:6272 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств, в том числе большегрузного, длинномерного автотранспорта, сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов общества-1 к принадлежащему ему всему земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 площадью 20 890 кв. м, разрешенным использованием которого является размещение производственной базы и складских помещений. При этом экспертное исследование было ограничено установлением потребности общества-1 в использовании чужого земельного участка только в целях обеспечения проезда крупногабаритного автотранспорта (еврофуры) к зданию холодильника. Именно пространственное расположение погрузочно-разгрузочного элемента (рампы) названного здания, примыкающего к границе земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:3564, особенности строения конструкции еврофуры (ее размеры, торцевое расположение дверей), технические возможности автомобилей-тягачей имели решающее значение для вывода о необходимости использования части соседнего земельного участка. Наличие возможности (отсутствие таковой) прохода и проезда автотранспортных средств, в том числе большегрузного, длинномерного автотранспорта, сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов общества-1 ко всему принадлежащему ему земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107002:3564 и расположенным на нем зданиям, сооружениям (за исключением здания холодильника) экспертом не устанавливались. В ходе судебного разбирательства не оценены иные альтернативные способы использования обществом-1 здания холодильника, в том числе в результате его возможной реконструкции, без использования земельного участка, принадлежащего обществу-2. Не установлена соразмерность соответствующих затрат общества-1 с возможными потерями (ущербом) общества-2, связанными с установлением сервитута. С учетом того, что ответчиком по иску об установлении сервитута должен быть правообладатель служащей вещи, судам следовало установить обстоятельства, связанные с переходом к обществу-2 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:6272. Несоответствие (несоразмерность) цели установленного обжалуемыми судебными актами сервитута объему проведенного экспертного исследования и выявленным экспертами реальным потребностям общества-1 в использовании чужого земельного участка привело к нарушению разумного баланса интересов сторон спора.
Выводы о том, что обеспечение прохода и проезда ко всему земельному участку общества-1 невозможно без использования части земельного участка общества-2, что установленный сервитут является единственным способом обеспечения потребностей общества-1, об отсутствии альтернативных способов удовлетворения таких потребностей, об оптимальности условий установленного сервитута и их наименьшей обременительности для общества-2 не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу в„– А32-25352/2014 отменить.
Дело в„– А32-25352/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------